Glossario del condominio

L'amianto è vietato dal 1992; in Lombardia chi ne ha in edificio deve notificarlo all'ATS, valutarne il degrado e programmare la bonifica.

Condomino nominato amministratore del proprio stabile: è esonerato da diploma e formazione, ma ha tutti gli altri obblighi dell'incarico.

Persona fisica o società che gestisce le parti comuni, esegue le delibere e rappresenta il condominio verso i condomini e i terzi.

Amministratore designato dall'autorità giudiziaria, su ricorso, quando l'assemblea di un condominio con più di otto condomini non lo nomina.

Anche una società può essere nominata amministratore; i requisiti di legge devono essere posseduti da soci, amministratori e dipendenti incaricati.

Il regolamento di condominio non può vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138 c.c.); restano i limiti di igiene e convivenza.

L'impianto TV centralizzato è parte comune; il condomino può installare antenna o parabola propria arrecando il minor pregiudizio alle parti comuni.

Somme che l'amministratore paga di tasca propria per il condominio: ha diritto al rimborso se le prova e l'assemblea le riconosce.

Organo deliberativo del condominio: riunisce i condomini e decide a maggioranza sulla gestione delle parti e dei servizi comuni.

Assemblea a cui si partecipa a distanza tramite piattaforma elettronica; è ammessa con il consenso della maggioranza dei condomini anche senza regolamento.

Assemblea che si tiene ogni anno per approvare il rendiconto e il preventivo, confermare l'amministratore e ripartire le spese di gestione.

Assemblea convocata fuori dalla scadenza annuale, quando l'amministratore lo ritiene necessario o su richiesta di almeno due condomini con un sesto del valore.

Assemblea che l'amministratore deve convocare se lo chiedono almeno due condomini con un sesto del valore; dopo dieci giorni possono farlo da soli.

Polizza che copre l'edificio condominiale contro incendio e altri danni e la responsabilità civile del condominio verso terzi e condomini.

Associazioni a iscrizione volontaria che riuniscono gli amministratori, organizzano corsi e possono attestare la qualificazione degli iscritti.

Documento che attribuisce all'immobile una classe energetica da A4 a G; obbligatorio in vendita e locazione, vale al massimo dieci anni.

Documento che l'amministratore deve rilasciare al condomino che lo chiede, sullo stato dei suoi pagamenti e sulle liti in corso.

Compiti che l'art. 1130 c.c. assegna all'amministratore: esecuzione delle delibere, riscossione delle quote, registri, rendiconto e atti conservativi.

La rete idrica e l'autoclave sono parti comuni fino alla diramazione: manutenzione, conformità e qualità dell'acqua spettano al condominio.

Comunicazione scritta che indica ordine del giorno, luogo e ora dell'assemblea e va ricevuta almeno cinque giorni prima della prima convocazione.

Ostacoli che limitano la mobilità: le opere per eliminarli si deliberano a maggioranza ridotta o si realizzano a spese del singolo (legge 13/1989).

Nome corrente del rendiconto annuale: il conto delle spese effettivamente sostenute nell'esercizio, da confrontare con il preventivo.

Stima delle spese dell'anno e della loro ripartizione tra i condomini, approvata dall'assemblea per fissare le rate da versare.

Bonifico bancario o postale con causale normativa, codice fiscale del beneficiario e partita IVA del fornitore, richiesto per le detrazioni edilizie.

Detrazione del 75% per scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, valida per le spese fino al 31 dicembre 2025 e non prorogata.

Detrazione per il recupero delle facciate esterne in zona A o B: 90% nel 2020-2021, 60% nel 2022; dal 2023 restano solo le rate residue.

Detrazione per il recupero edilizio: per le spese 2026 il 50% sull'abitazione principale e il 36% negli altri casi, su 96.000 euro, in dieci anni.

Detrazione del 36% su 5.000 euro per la sistemazione a verde di aree scoperte, anche condominiali: vale per le spese fino al 2024, non è stata prorogata.

Documento tecnico che descrive i lavori e consente di confrontare preventivi omogenei delle imprese prima della scelta in assemblea.

Isolamento dell'involucro esterno: innovazione per il risparmio energetico, deliberabile a maggioranza ridotta nel rispetto del decoro.

In Lombardia è il CURIT: registro regionale che censisce gli impianti termici, i libretti, le manutenzioni e i controlli di efficienza.

Locale tecnico con il generatore di calore centralizzato: soggetto a regole antincendio, catasto CURIT e controlli periodici.

Dal DPR 151/2011 l'attività soggetta si avvia con SCIA ai Vigili del fuoco; il CPI resta per la categoria C e la conformità si rinnova periodicamente.

Attestazione con cui il condominio sostituto d'imposta certifica compensi pagati e ritenute operate a dipendenti, professionisti e imprese.

Alternative alla detrazione previste dall'art. 121 DL 34/2020, bloccate dal 17 febbraio 2023 salvo deroghe residuali per lavori già avviati.

Codice numerico di 11 cifre che l'Agenzia delle Entrate attribuisce al condominio: serve per ritenute, F24, conto corrente e bonus edilizi.

Le colonnine sulle parti comuni si deliberano a maggioranza ridotta; il singolo può installarle a proprie spese se l'assemblea non decide.

Il compenso dell'amministratore va indicato in modo analitico all'accettazione e a ogni rinnovo, altrimenti la nomina è nulla.

Invio annuale all'Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo, delle spese su parti comuni agevolate e delle quote attribuite a ogni condomino.

Trasmissione all'ENEA, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, dei dati degli interventi di risparmio energetico ammessi alle detrazioni.

Modalità con cui amministratore e condomini si scambiano avvisi e atti: raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, scelte in base alla prova richiesta.

Contitolarità di un bene tra più persone (artt. 1100-1116 c.c.); il condominio ne è una forma speciale con proprietà esclusive e parti comuni accessorie.

Configurazioni del d.lgs. 199/2021 che condividono l'energia rinnovabile prodotta localmente, incentivate dal decreto CACER del 2023.

Rapporto giuridico che lega le proprietà esclusive di un edificio alle sue parti comuni; è regolato dagli artt. 1117-1139 c.c.

Il condominio che fa eseguire lavori è committente ai sensi del d.lgs. 81/2008 e ne assume gli obblighi di sicurezza, tramite l'amministratore.

Il condominio che assume portieri o addetti alle pulizie è datore di lavoro, con obblighi contributivi, fiscali e di sicurezza.

Condominio formato da due soli condomini: si applicano le regole condominiali, ma senza accordo le decisioni passano al giudice.

Situazione in cui una parte comune serve solo alcuni condomini: spese e decisioni spettano soltanto a chi ne trae utilità.

Il condominio trattiene e versa all'Erario le ritenute sui compensi pagati a dipendenti, professionisti e imprese, e ne certifica l'importo.

Proprietario di un'unità immobiliare in un edificio in condominio, titolare pro quota delle parti comuni e tenuto a contribuire alle spese.

Categorie di condomini che, non avendo votato a favore, possono impugnare la delibera: il termine decorre dalla seduta o, per gli assenti, dalla comunicazione.

Chi abita in affitto: non è condomino, ma vota in assemblea su riscaldamento e condizionamento al posto del proprietario (art. 10 legge 392/1978).

Differenza, a debito o a credito, tra le rate versate in acconto da un condomino e la quota effettiva risultante dal rendiconto approvato.

L'amministratore conserva scritture e giustificativi per dieci anni dalla registrazione e custodisce tutta la documentazione della gestione.

Organo facoltativo di almeno tre condomini, previsto negli edifici con almeno dodici unità, con funzioni consultive e di controllo sull'amministratore.

Misurazione del calore consumato da ogni unità con contatori o ripartitori; la norma tecnica UNI 10200 indica i criteri per ripartire la spesa.

Conto bancario o postale intestato al condominio, sul quale l'amministratore deve far transitare tutte le somme incassate e pagate.

Incentivo del GSE erogato come contributo diretto per impianti termici efficienti e da fonti rinnovabili; la versione 3.0 è in vigore dal 25 dicembre 2025.

Contratto con cui il condominio affida a un'impresa l'esecuzione di lavori sulle parti comuni, dopo la delibera e la costituzione del fondo.

Verifica periodica del rendimento dell'impianto termico, con rapporto (RCEE) registrato nel CURIT e contributo regionale in Lombardia.

Atto con cui l'amministratore, o in sua mancanza i condomini, chiama tutti gli aventi diritto a riunirsi in assemblea su un ordine del giorno.

Tecnico che il committente deve nominare quando nel cantiere operano più imprese, anche non contemporaneamente: CSP in progetto, CSE in esecuzione.

Area scoperta dell'edificio che dà aria, luce e accesso alle unità; è parte comune salvo titolo contrario e il suo uso segue l'art. 1102 c.c.

Due modi di registrare i fatti contabili: per cassa conta il pagamento, per competenza il periodo a cui la spesa si riferisce. Il rendiconto li combina.

Generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici, dell'amministratore vanno affissi nel luogo di accesso o di maggior uso comune dell'edificio.

Armonia estetica complessiva dell'edificio, data dalle sue linee e caratteristiche; opere comuni e private non possono alterarla.

Provvedimento del giudice, ottenuto dall'amministratore senza delibera, che ordina al condomino moroso di pagare le quote ed è subito esecutivo.

Atto scritto con cui un condomino incarica un'altra persona di rappresentarlo e votare in assemblea, entro i limiti dell'art. 67 disp. att. c.c.

Delibera contraria alla legge o al regolamento per vizi di forma, procedura o maggioranza: è efficace finché non è impugnata entro trenta giorni.

Decisione presa dall'assemblea con la maggioranza richiesta, che vincola tutti i condomini, anche assenti e contrari, finché non è annullata.

Delibera radicalmente invalida: priva di elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o fuori dai poteri dell'assemblea. Si fa valere senza termini.

Inquilino, comodatario e familiare convivente possono detrarre le quote dei lavori comuni che pagano, ma solo con le aliquote non maggiorate.

Detrazioni per lavori sulle parti comuni: per le spese 2026 restano bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus al 50% o al 36%.

Se l'immobile viene venduto, le quote di detrazione non ancora utilizzate passano all'acquirente persona fisica, salvo diverso accordo nell'atto.

Analisi tecnica dei consumi dell'edificio che individua gli interventi di risparmio più convenienti e consente maggioranze ridotte.

Documento con cui l'impresa abilitata attesta che l'impianto è eseguito a regola d'arte; per impianti datati la sostituisce la DiRi.

Rinuncia volontaria dell'amministratore all'incarico, regolata dalle norme sul mandato e seguita dagli obblighi di consegna.

Tecnico abilitato che, per conto del condominio, vigila sull'esecuzione dei lavori secondo progetto, titolo edilizio e contratto.

Clausola che riserva a un condomino l'uso di una parte comune; le Sezioni Unite (n. 28972/2020) escludono che possa creare un diritto reale atipico.

Diritto di ogni condomino di consultare registri e giustificativi di spesa del condominio e di ottenerne copia, sostenendone il costo.

Trattamenti contro insetti e roditori nelle parti comuni: sono spese di conservazione e igiene ripartite di regola per millesimi.

Atto con cui il condomino contrario a una lite deliberata dall'assemblea separa la propria responsabilità per le spese in caso di soccombenza.

Il condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato se non provoca squilibri o aggravi agli altri, ma paga ancora straordinaria e conservazione.

L'incarico dell'amministratore dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata; al rinnovo va ripresentato il compenso analitico.

Documento unico di regolarità contributiva: attesta che l'impresa è in regola con INPS, INAIL e, per l'edilizia, con le Casse edili.

Detrazione per interventi di efficienza energetica: per le spese 2026 il 50% sull'abitazione principale e il 36% negli altri casi, in dieci quote.

Interventi eseguibili senza titolo edilizio (art. 6 DPR 380/2001), nel rispetto di piani urbanistici, norme di settore e regole condominiali.

Periodo, di regola annuale, a cui si riferiscono preventivo, rendiconto e riparto delle spese; può non coincidere con l'anno solare.

Estintori, idranti e porte tagliafuoco vanno controllati e mantenuti da tecnici qualificati secondo il DM 1 settembre 2021.

Modello di pagamento con cui il condominio versa ritenute, IMU sulle parti comuni, imposte sui contratti e sanzioni da ravvedimento.

Superficie esterna dell'edificio, parte comune che ne definisce l'aspetto; interventi e usi individuali incontrano il limite del decoro.

Raccolta dei documenti tecnici dell'edificio: non è un obbligo nazionale, ma è uno strumento utile alla gestione del condominio.

Il condominio non emette fatture ma le riceve in formato elettronico, con il proprio codice fiscale; il fornitore ne consegna copia all'amministratore.

Gli edifici nuovi o profondamente ristrutturati devono avere un'infrastruttura in fibra ottica e un punto di accesso (art. 135-bis DPR 380/2001).

Somma accantonata dal condominio per far fronte alle spese correnti e ai ritardi negli incassi, deliberata dall'assemblea e tenuta sul conto condominiale.

Fondo che l'assemblea deve costituire quando delibera lavori straordinari o innovazioni, pari all'importo delle opere o ai singoli pagamenti previsti.

Corso iniziale di almeno 72 ore e aggiornamento annuale di almeno 15 ore richiesti agli amministratori dal D.M. 13 agosto 2014, n. 140.

Scelta, contratti, controllo e pagamento dei fornitori di servizi ricorrenti del condominio, affidati all'amministratore nella gestione ordinaria.

Fatture, ricevute, contratti ed estratti conto che documentano le spese del condominio; i condomini possono esaminarli in ogni momento.

Propagazioni di rumori, fumi, odori o vibrazioni verso le unità vicine, vietate quando superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.).

Reti del gas e sistemi di evacuazione dei fumi: impresa abilitata, scarico sopra il tetto come regola e deroghe tassative per lo scarico a parete.

Impianto che alimenta luci, ascensore e servizi comuni: va realizzato da imprese abilitate (DM 37/2008) e mantenuto in sicurezza.

Impianto solare sulle parti comuni, al servizio dei consumi condominiali o dei singoli: regole diverse per delibera e installazione individuale.

Tributi su contratti e documenti del condominio: bollo sulle scritture private e sulle fatture senza IVA, registro sulle locazioni delle parti comuni.

Azione giudiziaria con cui assenti, dissenzienti o astenuti chiedono l'annullamento di una delibera entro trenta giorni, previa mediazione obbligatoria.

Le parti comuni accatastate con rendita autonoma, come l'alloggio del portiere, pagano l'IMU, versata dall'amministratore per tutti i condomini.

Danni da acqua provenienti da tetti, lastrici, facciate o tubazioni: ne risponde il custode della parte da cui originano, secondo l'art. 2051 c.c.

Opere che modificano la consistenza o la destinazione delle parti comuni per migliorarle; richiedono la maggioranza dell'art. 1136, quinto comma, c.c.

Innovazioni per sicurezza, risparmio energetico, barriere architettoniche, parcheggi o impianti di comunicazione, approvabili con maggioranza ridotta.

Innovazioni molto costose o di lusso rispetto all'edificio: chi non vuole servirsene, se l'opera è separabile, non è tenuto a pagarle (art. 1121 c.c.).

Il nuovo ascensore che elimina barriere si delibera a maggioranza ridotta; il singolo può installarlo a sue spese nei limiti dell'art. 1102 c.c.

Sulle quote condominiali pagate in ritardo decorrono gli interessi legali dal giorno della mora (1,6% annuo nel 2026), salvo tasso diverso pattuito.

Aliquota IVA del 10% sui lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in edifici abitativi, con un limite per i cosiddetti beni significativi.

Copertura piana dell'edificio che ne svolge la funzione di tetto; è comune salvo titolo contrario, anche se in uso esclusivo a un condomino.

Batterio che prolifera nell'acqua tiepida stagnante: in condominio va prevenuto con manutenzione della rete, secondo linee guida 2015 e d.lgs. 18/2023.

Potere del singolo condomino di agire o difendersi in giudizio a tutela dei propri diritti sulle parti comuni, accanto all'amministratore.

Documento obbligatorio che registra dati, interventi e controlli dell'impianto termico; in Lombardia si compila e si registra nel CURIT.

Sistema di ancoraggio permanente sulla copertura che protegge dalle cadute chi lavora sul tetto: va progettato, documentato e ispezionato.

Controversie tra condomini o con il condominio: oggi le decide il tribunale o il giudice di pace secondo materia e valore, dopo la mediazione.

Il rapporto tra condominio e amministratore è un mandato con rappresentanza, regolato in via residuale dagli artt. 1703 e seguenti c.c.

Obbligo del proprietario di affidare l'ascensore a un manutentore abilitato, con controlli semestrali dei dispositivi di sicurezza.

Categorie del DPR 380/2001: l'ordinaria ripara e rinnova finiture e impianti, la straordinaria sostituisce anche parti strutturali.

Procedura davanti a un organismo di mediazione che va tentata prima di quasi ogni causa in materia condominiale, pena l'improcedibilità della domanda.

Misura del valore di un'unità immobiliare rispetto all'intero edificio, fatto pari a mille; determina quota delle spese e peso del voto.

Dichiarazione annuale con cui il condominio sostituto d'imposta riepiloga ritenute operate, versamenti e compensazioni dell'anno precedente.

L'assemblea può cambiare la destinazione d'uso di una parte comune con quattro quinti dei condomini e del valore e una convocazione rafforzata.

Ritardo o mancato pagamento delle quote condominiali da parte di un condomino, che l'amministratore deve contrastare con il recupero forzoso.

Delibera con cui l'assemblea sceglie l'amministratore: occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Parte descrittiva del rendiconto in cui l'amministratore illustra la gestione dell'anno, i rapporti in corso e le questioni pendenti.

Con più di otto condomini l'amministratore va nominato per legge; se l'assemblea non provvede, la nomina spetta all'autorità giudiziaria.

Elenco degli argomenti indicati nell'avviso di convocazione: l'assemblea può deliberare validamente solo su ciò che vi è riportato in modo specifico.

Beni, locali e impianti dell'edificio che appartengono in comune a tutti i condomini salvo titolo contrario, elencati dall'art. 1117 c.c.

Regola per cui ogni condomino risponde dei debiti del condominio verso i terzi solo per la propria quota millesimale, salvo il beneficio di escussione.

Consegna al nuovo amministratore di registri, contabilità, documenti e fondi del condominio da parte dell'amministratore cessato.

Distruzione totale o parziale dell'edificio: sopra i tre quarti ciascuno può chiedere la vendita, sotto si delibera la ricostruzione (art. 1128 c.c.).

A Milano (zona E) il riscaldamento si accende dal 15 ottobre al 15 aprile, per 14 ore al giorno tra le 5 e le 23, con 20 °C più 2 di tolleranza.

Assicurazione che copre i danni causati dall'amministratore nell'incarico; l'assemblea può renderla condizione per la nomina.

Generatore elettrico che preleva calore dall'aria, dall'acqua o dal terreno; può sostituire la caldaia centralizzata come innovazione energetica.

Nei lavori condominiali il committente deve nominare i coordinatori, inviare la notifica preliminare e verificare ponteggi e imprese.

Dipendente del condominio addetto a portineria, custodia e pulizia, il cui rapporto è regolato dal CCNL dei dipendenti da proprietari di fabbricati.

Locali destinati al servizio di portierato, compreso l'alloggio del portiere: sono parti comuni salvo titolo contrario (art. 1117 n. 2 c.c.).

Spazio per la sosta di veicoli nel condominio: può essere comune, di proprietà esclusiva o vincolato dalla normativa urbanistica sui parcheggi.

Il presidente dirige la riunione e verifica quorum e deleghe; il segretario redige il verbale. Sono scelti dall'assemblea all'inizio dei lavori.

Regola per cui i beni elencati dall'art. 1117 c.c. e quelli destinati all'uso comune si considerano comuni, salvo prova contraria risultante dal titolo.

Insieme di regole e procedure del DPR 151/2011 e delle regole tecniche dei Vigili del fuoco che riguardano autorimesse, centrali termiche ed edifici alti.

Due date della stessa assemblea: se la prima non raggiunge il numero legale, la seconda si tiene entro dieci giorni con quorum più bassi.

Applicazione del GDPR alla gestione condominiale: i dati si trattano solo per finalità di amministrazione, con limiti su bacheca, morosi e telecamere.

Legge 14 gennaio 2013, n. 4: disciplina le professioni senza albo, tra cui quella di amministratore di condominio, e i loro obblighi informativi.

Prosecuzione temporanea della gestione da parte dell'amministratore cessato, limitata dalla legge alle sole attività urgenti.

Sezione della dichiarazione dei redditi dell'amministratore con i dati del condominio, dei fornitori e degli immobili oggetto di lavori agevolati.

Presenza minima di condomini e millesimi, in persona o per delega, necessaria perché l'assemblea sia validamente costituita e possa discutere.

Maggioranza di voti, per teste e per millesimi, necessaria perché una decisione dell'assemblea sia approvata; varia in base all'argomento.

Nel riparto del riscaldamento contabilizzato la quota variabile segue i consumi misurati; la fissa copre dispersioni e costi generali.

A Milano Amsa raccoglie i rifiuti porta a porta: il condominio custodisce i contenitori ed espone sacchi e bidoni negli orari stabiliti.

Potere dell'amministratore di agire e di essere convenuto in giudizio per il condominio, nei limiti fissati dall'art. 1131 c.c.

Somma periodica che ogni condomino versa al condominio in acconto sulle spese previste dal preventivo o deliberate per lavori.

L'amministratore deve agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, anche con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Canoni e rendite dei beni condominiali, come antenne sul lastrico o alloggio del portiere locato, imputati ai condomini secondo i millesimi.

Registro obbligatorio in cui l'amministratore trascrive i verbali, le mancate costituzioni dell'assemblea e le dichiarazioni dei condomini.

Registro tenuto dall'amministratore con i dati di proprietari e titolari di diritti sulle unità, dati catastali e dati sulla sicurezza delle parti comuni.

Registro obbligatorio in cui l'amministratore annota in ordine cronologico, entro trenta giorni, ogni incasso e pagamento del condominio.

Registro in cui sono annotate in ordine cronologico le date di nomina e revoca di ogni amministratore e gli estremi degli eventuali provvedimenti del giudice.

Regolamento approvato dall'assemblea a maggioranza: disciplina l'uso delle parti comuni e la gestione, ma non può limitare le proprietà esclusive.

Regolamento predisposto dal costruttore e accettato negli atti d'acquisto o approvato da tutti: può limitare anche le proprietà esclusive.

Insieme di regole su uso delle parti comuni, spese, decoro e amministrazione; è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.).

Il DM 246/1987, aggiornato dal DM 25 gennaio 2019, fissa misure antincendio per gli edifici residenziali alti almeno 12 metri.

Le autorimesse oltre 300 m² sono attività soggette ai Vigili del fuoco; la regola tecnica vigente è quella del DM 15 maggio 2020.

Documento annuale con cui l'amministratore espone entrate, uscite, fondi e situazione patrimoniale del condominio per l'approvazione assembleare.

Condizioni di onorabilità e professionalità fissate dall'art. 71-bis disp. att. c.c. per svolgere l'incarico di amministratore di condominio.

Crediti ancora da incassare (attivi) e debiti ancora da pagare (passivi) a fine esercizio; il loro impiego si decide in assemblea.

Obbligo dell'amministratore di risarcire i danni causati al condominio o a terzi per inadempimento o negligenza nella gestione.

Responsabilità del condominio per i danni causati dalle parti comuni che custodisce, da cui si libera solo provando il caso fortuito.

L'amministratore cura gli adempimenti fiscali del condominio e risponde di omissioni ed errori verso l'Erario e verso i condomini.

Reati che l'amministratore può commettere nell'incarico: dall'appropriazione indebita delle somme alla mancata rimozione di pericoli.

Correzione dei millesimi per errore o per variazioni dell'edificio oltre un quinto: si decide a maggioranza o si chiede al giudice (art. 69 disp. att.).

Professionista che l'assemblea può nominare per verificare la contabilità del condominio; la spesa è ripartita tra tutti i condomini per millesimi.

Delibera con cui l'assemblea interrompe in ogni momento l'incarico dell'amministratore, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina.

Revoca disposta dal tribunale, su ricorso anche di un solo condomino, per mancato rendiconto o gravi irregolarità dell'amministratore.

Parte del rendiconto che sintetizza la situazione finanziaria del condominio: saldi, fondi disponibili, riserve, crediti e debiti a fine esercizio.

La legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha riscritto gran parte delle norme del codice civile e delle disposizioni di attuazione sul condominio.

Dispositivi che misurano (ripartitori) e regolano (valvole) il calore di ogni radiatore; dal 1° gennaio 2027 devono essere leggibili da remoto.

Ogni condomino detrae la sua quota dei lavori comuni, secondo millesimi o criteri di legge, se l'ha versata entro il termine della dichiarazione.

Regola dell'art. 1123 c.c.: le spese comuni si dividono in base ai millesimi, salvo uso diverso delle cose, parti che servono solo alcuni o diversa convenzione.

La bolletta dell'acqua condominiale si divide secondo il regolamento, i contatori divisionali o, in mancanza, per millesimi o secondo l'uso.

Con contabilizzazione, almeno il 50% della spesa di riscaldamento centralizzato va ripartito sui prelievi volontari misurati (d.lgs. 102/2014).

Le spese legali del condominio si dividono per millesimi, ma il condomino dissenziente dalla lite e quello in causa contro il condominio sono tutelati.

L'art. 9 della legge 392/1978 pone a carico dell'inquilino servizi e consumi comuni; al proprietario restano di regola le spese straordinarie.

Insieme di interventi su involucro e impianti che riduce i consumi dell'edificio, oggi spinto anche dalla direttiva europea «case green».

Ritenuta che banche e Poste trattengono sui bonifici parlanti per bonus edilizi: passata dall'8% all'11% per i pagamenti dal 1° marzo 2024.

Ritenuta d'acconto del 4% che il condominio trattiene sui corrispettivi pagati alle imprese per appalti di opere o servizi (art. 25-ter DPR 600/1973).

Rumori provenienti da altre unità o dalle parti comuni che superano la normale tollerabilità dell'art. 844 c.c. e possono essere fatti cessare.

Le violazioni fiscali del condominio si sanano con il ravvedimento operoso; dal settembre 2024 la sanzione base per l'omesso versamento è del 25%.

Scale, pianerottoli, androne e portoni sono parti comuni ai condomini che servono; il loro uso individuale non può ostacolare il passaggio.

Peso imposto su un immobile a vantaggio di un altro di diverso proprietario; in condominio può gravare su parti comuni o esclusive.

Evento dannoso coperto dalla polizza del condominio, da denunciare all'assicuratore entro tre giorni salvo diverso termine contrattuale.

Detrazione per interventi antisismici: per le spese 2025-2026 il 50% sull'abitazione principale e il 36% negli altri casi, su 96.000 euro per unità.

Spazio web che l'amministratore deve attivare se l'assemblea lo delibera, per consentire la consultazione e il download dei documenti indicati.

Diritto del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico di costruire nuovi piani, con indennità agli altri condomini (art. 1127 c.c.).

Facoltà dell'amministratore di escludere dai servizi comuni separabili il condomino in ritardo nei pagamenti da almeno sei mesi.

Spazio tra l'ultimo solaio e il tetto: è comune se ha caratteristiche di uso comune, altrimenti è pertinenza dell'ultimo piano, salvo diverso titolo.

Chi acquista risponde in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e del precedente; il venditore resta obbligato finché non invia l'atto.

Se il lastrico è in uso esclusivo, chi lo usa paga un terzo di riparazione e ricostruzione; due terzi gravano sui condomini a cui serve da copertura.

Spese necessarie a mantenere integre e funzionanti le parti comuni: si dividono per millesimi di proprietà e nessun condomino può sottrarvisi.

Per l'art. 1124 c.c. manutenzione e sostituzione di scale e ascensori si dividono per metà secondo i millesimi e per metà secondo l'altezza dei piani.

Per l'art. 1125 c.c. manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai si dividono in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrapposti.

Distinzione tra spese ricorrenti di gestione e spese per opere straordinarie o innovazioni: incide su poteri dell'amministratore, fondo e vendite.

Spese per cose e servizi comuni che servono i condomini in misura diversa: si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Costi sostenuti per un solo condomino o per fatto suo, addebitabili a lui solo se lo prevedono la legge, il regolamento o una sua responsabilità.

Spese indifferibili per le parti comuni: l'amministratore può ordinarle riferendo all'assemblea, il condomino solo se non c'è tempo di avvisarli.

Prospetto che attribuisce a ciascun condomino la sua quota di ogni voce di spesa, secondo le tabelle millesimali o i criteri applicabili.

Fondazioni, muri maestri, pilastri e travi che reggono l'edificio: sono parti comuni e nessuno può comprometterne la stabilità.

Detrazione maggiorata dell'art. 119 DL 34/2020: per i condomini 110% fino al 2022, poi 90%, 70% e 65% nel 2025; dal 2026 non è più prevista.

Insieme di più edifici o condomini che hanno in comune beni, impianti o servizi; nasce per legge ed è disciplinato dall'art. 1117-bis c.c.

Prospetti che esprimono in millesimi il valore di ogni unità rispetto all'edificio; servono per ripartire le spese e calcolare le maggioranze.

Terrazza scoperta allo stesso piano di un appartamento, di cui fa parte, che copre i locali sottostanti; per le spese si applica l'art. 1126 c.c.

Impresa qualificata a cui l'amministratore delega esercizio, conduzione e manutenzione dell'impianto termico centralizzato.

Copertura inclinata dell'edificio, parte comune per legge salvo titolo contrario; le spese si ripartiscono di regola per millesimi.

CILA, SCIA e permesso di costruire: i titoli del DPR 380/2001 richiesti, secondo il tipo di intervento, prima di avviare lavori edilizi.

Atto scritto che sottrae un bene al regime delle parti comuni, di regola il primo atto di vendita con cui è sorto il condominio.

Acqua del terreno che sale per capillarità nei muri dei piani bassi; se origina da strutture comuni, l'intervento spetta di regola al condominio.

Consenso di tutti i condomini, non dei soli presenti, richiesto per gli atti che incidono sui diritti individuali o derogano ai criteri di legge.

Porzione autonoma dell'edificio (appartamento, negozio, box) di proprietà esclusiva, a cui si collegano la quota sulle parti comuni e i millesimi.

Ogni condomino può usare le parti comuni, anche più intensamente, se non ne altera la destinazione e non impedisce il pari uso altrui (art. 1102 c.c.).

Titolare dell'usufrutto su un'unità: vota sull'ordinaria amministrazione, mentre sulle altre decisioni vota di regola il nudo proprietario.

Documento scritto che riporta presenze, discussione e votazioni di ogni assemblea e va trascritto nel registro dei verbali tenuto dall'amministratore.

Giardini, alberi e siepi comuni richiedono manutenzione e rispetto delle distanze; il condominio risponde dei danni come custode.

Controllo dei conti condominiali da parte dei condomini, del consiglio o di un revisore nominato dall'assemblea, previsto dall'art. 1130-bis c.c.

Ispezione biennale obbligatoria dell'ascensore (DPR 162/1999) affidata dal proprietario all'ASL, all'ARPA o a un organismo abilitato.

Installazione di telecamere sulle parti comuni: richiede delibera con metà del valore, cartelli informativi e tempi di conservazione delle immagini definiti.

Controlli di un professionista abilitato e di un tecnico richiesti per il superbonus e per le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura.