L’art. 1123 c.c. stabilisce il criterio generale: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi, salvo diversa convenzione. Il secondo comma introduce il criterio dell’uso: se le cose servono i condomini in misura diversa, le spese si dividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Il terzo comma prevede che, se un’opera o un impianto serve solo una parte dell’edificio, la spesa grava sul gruppo che ne trae utilità. Gli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c. applicano questi principi a scale, ascensori, solai e lastrici.
Derogare ai criteri legali richiede una convenzione, cioè il consenso di tutti, di solito in un regolamento contrattuale. Le Sezioni Unite (sent. n. 9839/2021) hanno chiarito che è nulla la delibera di maggioranza che modifica in via generale i criteri, mentre è solo annullabile quella che li applica male in un caso concreto.
Esempio: la pulizia dell’androne si divide per millesimi; il consumo d’acqua con contatori divisionali, per uso.