Nell’appalto l’impresa si obbliga a eseguire un’opera con propria organizzazione e a proprio rischio, verso un corrispettivo in denaro. Per i lavori straordinari sulle parti comuni il contratto è firmato dall’amministratore dopo la delibera: per le riparazioni straordinarie di notevole entità servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). L’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c. impone di costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori; se il contratto prevede pagamenti a stato di avanzamento, il fondo può essere costituito progressivamente.
Il codice civile tutela il committente con due garanzie. Per le difformità e i vizi dell’opera la denuncia va fatta entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Per gli edifici, se entro dieci anni dal compimento l’opera rovina o presenta gravi difetti, l’appaltatore risponde purché il vizio sia denunciato entro un anno dalla scoperta, e l’azione va promossa entro un anno dalla denuncia (art. 1669 c.c.).
Esempio: il contratto per il rifacimento della facciata dovrebbe indicare capitolato, prezzi, tempi, penali per il ritardo, stati di avanzamento e trattenute di garanzia. Per la redazione è utile l’assistenza di un tecnico e di un avvocato.