L’APE, disciplinato dall’art. 6 del d.lgs. 192/2005 e dalle linee guida del DM 26 giugno 2015, descrive la prestazione energetica di un edificio o di una unità immobiliare e la colloca in una scala da A4 (la migliore) a G, con raccomandazioni per migliorarla. È redatto da un soggetto certificatore accreditato e va prodotto in caso di vendita, nuova locazione e trasferimento a titolo gratuito; gli indici di prestazione vanno riportati anche negli annunci. La validità massima è di dieci anni, ma è subordinata al rispetto dei controlli di efficienza dell’impianto termico: se questi non sono eseguiti, l’attestato decade. In Lombardia gli APE sono redatti e depositati nel catasto energetico regionale CENED, gestito da ARIA S.p.A.
In condominio l’APE riguarda di norma la singola unità, ma con riscaldamento centralizzato il certificatore ha bisogno dei dati dell’impianto comune, che l’amministratore fornisce. Gli interventi individuati tramite APE o diagnosi energetica beneficiano della maggioranza ridotta dell’art. 26, comma 2, legge 10/1991. La direttiva (UE) 2024/1275, da recepire entro il 29 maggio 2026, cambierà il modello dell’attestato, ma al novembre 2026 manca il decreto di recepimento e resta applicabile la disciplina del d.lgs. 192/2005.