Nel condominio i posti auto possono avere regimi diversi. Le aree destinate a parcheggio sono parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 2, c.c., salvo titolo contrario: l’assemblea ne regola l’uso, anche a rotazione, ma per la Cassazione non può assegnare in via esclusiva e a tempo indeterminato singoli posti ad alcuni condomini, perché ciò sottrae il bene all’uso degli altri (Cass. n. 11034/2016). I box e i posti auto di proprietà esclusiva, invece, sono unità autonome o pertinenze, con propri millesimi.
Esiste poi il regime urbanistico dell’art. 41-sexies della legge 1150/1942, che impone spazi a parcheggio nelle nuove costruzioni. Le Sezioni Unite (n. 12793/2005) hanno escluso il vincolo per gli spazi eccedenti il minimo di legge, e la legge 246/2005 ha eliminato il vincolo pertinenziale per le vendite successive al 16 dicembre 2005; secondo la Cassazione la modifica non è retroattiva (n. 4264/2006), sicché per gli edifici precedenti può sussistere un diritto d’uso dei condomini sugli spazi vincolati. I parcheggi realizzati ai sensi della legge 122/1989 seguono una disciplina propria. Prima di acquistare un posto auto in un edificio datato è opportuno farne verificare la situazione giuridica dal notaio.