L’art. 844 c.c. stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili provenienti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, valutata anche in base alla condizione dei luoghi. In condominio la norma si applica tra le singole unità e tra queste e le parti comuni: la tollerabilità si giudica in modo relativo, considerando la destinazione dell’edificio e la rumorosità di fondo della zona, e nei fabbricati a uso misto prevalgono le esigenze abitative (Cass. n. 3090/1993). I limiti fissati dalle norme amministrative sull’acustica sono un parametro utile, ma il giudice può ritenere intollerabili anche immissioni che li rispettano.
Il condominio risponde dei rumori eccessivi provenienti da un impianto comune, come la centrale termica o l’autoclave, anche se l’impianto è a norma (Cass. n. 23283/2014), e il regolamento contrattuale può imporre limiti più severi di quelli di legge. Il risarcimento del danno non patrimoniale, per esempio per la compromissione del riposo, non è automatico e va provato, anche con presunzioni (Cass. n. 21649/2021). Contro il ristorante al piano terra che diffonde fumi in cortile si può chiedere la cessazione e il risarcimento; per valutare un’azione serve il parere di un avvocato e, spesso, una perizia fonometrica.