L’art. 1117, n. 2, c.c., come riformulato nel 2012, include tra le parti comuni i sottotetti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. La Cassazione (tra le altre n. 9383/2020 e n. 10269/2023) applica un criterio in due passaggi: prima si guarda al titolo, cioè agli atti di acquisto e al regolamento contrattuale; in mancanza, si valuta la conformazione del vano. Se il sottotetto ha altezza, accessi e dimensioni che ne consentono un’utilizzazione autonoma, per esempio come deposito o stenditoio condominiale, si presume comune; se serve soltanto da camera d’aria per isolare l’ultimo piano, ne è pertinenza.
La questione è rilevante quando il proprietario dell’ultimo piano vuole trasformare il sottotetto in mansarda: in Lombardia la legge regionale 12/2005 disciplina il recupero abitativo dei sottotetti esistenti, ma il titolo edilizio non risolve il problema della proprietà, e se il vano è comune occorre il consenso degli altri condomini. Un aumento rilevante del valore dell’unità può inoltre giustificare la revisione dei millesimi. Prima di avviare un progetto è opportuno verificare gli atti con un notaio o un avvocato e la fattibilità con un tecnico abilitato.