Le spese ordinarie sono quelle ricorrenti della gestione: pulizie, energia, manutenzione periodica degli impianti, assicurazione, compenso dell’amministratore. L’amministratore le eroga nei limiti del preventivo approvato (art. 1130 c.c., n. 3). Le spese straordinarie riguardano opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, non ricorrenti e di solito di importo rilevante: rifacimento del tetto, della facciata, sostituzione della caldaia. Richiedono una delibera assembleare e la costituzione del fondo speciale (art. 1135 c.c., n. 4); l’amministratore può ordinarle da solo solo se urgenti, riferendone alla prima assemblea.
La distinzione conta anche nella compravendita: secondo la Cassazione (ord. n. 11199/2021 e ord. n. 13781/2024), le spese straordinarie gravano su chi era proprietario quando l’assemblea le ha approvate, mentre per le ordinarie conta il momento in cui la spesa matura. Conta inoltre nei rapporti tra locatore e conduttore, perché la manutenzione straordinaria resta di regola a carico del proprietario.
Esempio: la revisione annuale dell’ascensore è ordinaria; la sostituzione del motore è straordinaria. Nei casi dubbi è opportuno chiedere all’amministratore o a un avvocato.