L’art. 63 disp. att. c.c. regola i rapporti con il condominio quando un’unità cambia proprietario. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; secondo la Cassazione (ord. n. 7395/2017), l’anno va inteso come esercizio di gestione. Il venditore, a sua volta, resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia autentica dell’atto di trasferimento.
Tra venditore e acquirente vale la regola elaborata dalla Cassazione: le spese straordinarie gravano su chi era proprietario al momento della delibera che ha approvato i lavori, anche se le opere sono eseguite dopo la vendita (ord. n. 11199/2021; ord. n. 13781/2024). Le parti possono accordarsi diversamente, ma il patto non vincola il condominio. Prima del rogito è utile chiedere all’amministratore l’attestazione della situazione dei pagamenti.
Esempio: lavori deliberati a febbraio, rogito a maggio; salvo patto contrario la spesa resta al venditore. Gli accordi vanno definiti con il notaio o un avvocato.