Le liti condominiali riguardano l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le immissioni, le delibere e i rapporti con l’amministratore. Per competenza territoriale si applica l’art. 23 c.p.c.: decide il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni. Per materia e valore, oggi il giudice di pace è competente qualunque sia il valore per le cause relative alla misura e alle modalità d’uso dei servizi di condominio (art. 7, terzo comma, n. 2, c.p.c.) e, secondo il valore, per le cause relative a beni mobili fino a 10.000 euro; le altre spettano al tribunale. Quasi tutte richiedono il preventivo tentativo di mediazione obbligatoria.
La disciplina è in evoluzione: il d.lgs. 116/2017 attribuisce al giudice di pace tutte le cause in materia di condominio definite dall’art. 71-quater disp. att. c.c., ma l’entrata in vigore è stata rinviata più volte e, con il d.l. 12 giugno 2026, n. 100, convertito dalla legge n. 145/2026, è fissata al 31 ottobre 2027. Fino ad allora restano le regole attuali. Esempio: una lite sul calendario di uso della lavanderia comune va al giudice di pace, l’impugnazione di una delibera sul rifacimento della facciata di regola al tribunale. Per individuare il giudice competente è necessario un avvocato.