Il testo unico dell’edilizia (art. 3, comma 1, lett. a e b, DPR 380/2001) definisce due categorie di intervento. La manutenzione ordinaria comprende le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelle necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, come la tinteggiatura delle scale o la sostituzione delle piastrelle dell’androne; rientra nell’edilizia libera e non richiede alcun titolo. La manutenzione straordinaria riguarda il rinnovo o la sostituzione di parti anche strutturali e la realizzazione o integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non cambino la volumetria complessiva né la destinazione d’uso; vi rientrano anche frazionamenti e accorpamenti di unità e, a determinate condizioni, modifiche dei prospetti che non pregiudichino il decoro architettonico.
Di regola la manutenzione straordinaria si esegue con CILA; è necessaria la SCIA quando l’intervento tocca parti strutturali o prospetti (art. 22). Il consolidamento dei frontalini dei balconi, per esempio, richiede la SCIA. La classificazione edilizia non coincide con la distinzione civilistica tra spese ordinarie e straordinarie, che serve invece a individuare le competenze dell’assemblea e i criteri di riparto. L’inquadramento del singolo intervento spetta al tecnico abilitato incaricato.