Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. stabilisce che, quando le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Il criterio guarda all’uso potenziale, cioè alla possibilità oggettiva di servirsi del bene, e non a quanto il singolo lo utilizzi davvero: chi può usare un servizio ma sceglie di non farlo non è per questo esonerato.
Applicazioni tipiche sono le spese di funzionamento di impianti e servizi: energia elettrica dell’ascensore, consumi d’acqua misurati con contatori divisionali, calore misurato con contabilizzatori, servizio di portineria. Il codice stesso traduce il principio in regole specifiche per scale e ascensori (art. 1124 c.c.). Le spese d’uso si distinguono da quelle di conservazione, che seguono i millesimi di proprietà e non dipendono dall’utilità che il singolo ne trae. Criteri diversi da quelli legali richiedono una convenzione approvata da tutti, spesso contenuta nel regolamento contrattuale.
Esempio: in un edificio con due scale, i consumi della luce della scala B gravano solo su chi vi accede.