Il cortile è citato dall’art. 1117, n. 1, c.c. fra le parti comuni. La sua funzione principale è dare aria e luce alle unità che vi si affacciano e consentire l’accesso all’edificio; per la Cassazione la presunzione di condominialità vale anche se vi si accede solo dall’unità di un singolo condomino (Cass. n. 23316/2020) e si estende ai piccoli cavedi e chiostrine, salvo titolo contrario (Cass. n. 4865/2023). L’esclusione è possibile solo con un titolo che riservi il cortile in modo chiaro e inequivoco.
Ogni condomino può usare il cortile, anche per il transito con veicoli o per una sosta temporanea, nei limiti dell’art. 1102 c.c. e delle regole dettate dal regolamento o dall’assemblea, che può disciplinare orari, aree di sosta e deposito delle biciclette. Trasformare il cortile o il giardino in parcheggio può costituire mutamento di destinazione da approvare con i quorum dell’art. 1117-ter c.c., anche se la Cassazione ha escluso che lo sia l’uso a parcheggio di una porzione minima, priva di alberi (Cass. n. 21342/2018). Un’assemblea che decide di adibire metà del cortile a posti auto dovrebbe quindi verificare prima la maggioranza necessaria con l’amministratore.