L’art. 23 DPR 600/1973 indica espressamente il condominio tra i sostituti d’imposta: quando paga determinati compensi deve trattenere una parte dell’imposta dovuta da chi li riceve e versarla allo Stato. I casi principali sono tre: le retribuzioni del portiere o di altri dipendenti, con ritenuta IRPEF calcolata secondo gli scaglioni (art. 23); i compensi di professionisti come ingegneri, geometri o avvocati, compreso l’amministratore professionista, con la ritenuta d’acconto sul lavoro autonomo (art. 25); i corrispettivi di appalti di opere o servizi resi da imprese, con ritenuta del 4% (art. 25-ter). La ritenuta non si applica ai fornitori in regime forfettario che lo indicano in fattura.
Agli obblighi del sostituto provvede in concreto l’amministratore: versamento con F24 nei termini, consegna e trasmissione della Certificazione Unica, presentazione del modello 770 entro il 31 ottobre dell’anno successivo. Dal 1° gennaio 2026 le regole sui versamenti sono riordinate nel testo unico versamenti e riscossione (D.Lgs. 33/2025), che riprende l’art. 25-ter nel proprio art. 40.
Esempio: pagando all’impresa di manutenzione una fattura di 2.000 euro più IVA, il condominio trattiene 80 euro (4%) e li versa con F24 nei termini. Per i casi dubbi conviene rivolgersi a un commercialista.