L’elenco dell’art. 1117 c.c. non è tassativo: si considerano comuni anche beni non nominati, purché destinati per caratteristiche strutturali e funzionali al servizio di tutto l’edificio. Questa presunzione opera a favore del condominio e può essere superata solo da un titolo contrario chiaro, cioè da un atto scritto che riservi il bene a un singolo. Per la Cassazione chi rivendica la proprietà esclusiva deve fornire la prova documentale di tale titolo (tra le altre Cass. n. 17038/2025), e non bastano l’inserimento nelle tabelle millesimali o l’abitudine di far pagare le spese a un solo condomino (Cass. n. 30713/2024).
Al contrario, la presunzione non si applica ai beni che, per come sono costruiti, servono soltanto a un’unità (Cass. n. 1615/2024), come può accadere per un ballatoio raggiungibile e utilizzabile da un solo appartamento. Un cortile su cui affacciano tutte le finestre si presume comune anche se vi si accede solo attraverso il negozio del piano terra (Cass. n. 23316/2020). Quando la natura di un bene è contestata, è opportuno far esaminare gli atti di provenienza da un avvocato o da un notaio.