L’art. 1137 c.c. regola l’azione per far annullare una delibera contraria alla legge o al regolamento. Sono legittimati il condomino assente, dissenziente o astenuto; il termine è di trenta giorni, a pena di decadenza, e decorre dalla data della deliberazione per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. L’azione si propone con atto di citazione davanti al giudice competente per valore e territorio. Poiché la materia condominiale è soggetta a mediazione obbligatoria (art. 5 d.lgs. 28/2010), occorre prima depositare la domanda di mediazione: secondo l’art. 8 dello stesso decreto, dal momento in cui la comunicazione dell’organismo giunge alle parti, la domanda impedisce la decadenza, ma una sola volta.
L’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che il giudice ne disponga la sospensione; l’istanza di sospensione proposta prima della causa di merito non sospende né interrompe il termine di trenta giorni (art. 1137, terzo e quarto comma, c.c., quest’ultimo riformulato dalla riforma Cartabia). Le delibere nulle non sono soggette a questo termine. Esempio: un condomino assente riceve il verbale il 2 maggio e ha tempo fino al 1° giugno per avviare la mediazione. Per il caso concreto è indispensabile rivolgersi a un avvocato.