Quando l’assemblea approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (art. 1135 c.c., n. 4). La norma, introdotta dalla riforma del 2012 e modificata nel 2013, ammette un’alternativa: se il contratto d’appalto prevede pagamenti graduali in base agli stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Lo scopo è garantire che il denaro sia disponibile prima che l’impresa debba essere pagata, tutelando sia il fornitore sia i condomini in regola, che altrimenti rischierebbero di essere chiamati a rispondere dopo l’escussione dei morosi (art. 63 disp. att. c.c.). Le somme del fondo restano sul conto corrente condominiale e vanno indicate nel rendiconto. L’amministratore non può ordinare lavori straordinari senza delibera, salvo che siano urgenti, e in tal caso deve riferirne alla prima assemblea.
Esempio: rifacimento della facciata per 180.000 euro con quattro SAL; l’assemblea può raccogliere le quote in quattro tranche, ciascuna prima della relativa scadenza contrattuale.