L’assemblea di primavera ha approvato il rifacimento della facciata e il ponteggio è montato da settembre. Ora i condòmini vogliono sapere quanto recupereranno con le detrazioni. Uno è convinto che sia il 50 per cento per tutti, un altro ricorda che la cessione del credito non c’è più, un terzo ha letto che dal prossimo anno cambia tutto. Hanno ragione in parte tutti e tre. Nel 2026 le regole sono chiare, ma per chi programma lavori che si pagheranno nel 2027 il quadro non è ancora definitivo.
Le aliquote del 2026
La legge di bilancio 2025 (L. 207/2024) ha riordinato le principali detrazioni edilizie con un sistema a due aliquote che non dipende dal tipo di intervento ma dalla posizione del contribuente. La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 22) ha esteso al 2026 le aliquote previste per il 2025, evitando il taglio che sarebbe scattato dal 1° gennaio.
Per le spese sostenute nel 2026 il bonus ristrutturazioni, l’ecobonus e il sismabonus spettano quindi al 50 per cento per chi è proprietario o titolare di un diritto reale su un immobile adibito ad abitazione principale, e al 36 per cento in tutti gli altri casi. La detrazione si recupera in dieci rate annuali di pari importo.
Il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche al 75 per cento non è stato prorogato e non si applica alle spese sostenute dopo il 31 dicembre 2025. Gli interventi di questo tipo, come l’installazione di un ascensore o di un servoscala, possono comunque rientrare nel bonus ristrutturazioni alle aliquote ordinarie.
Il superbonus, per i condomini, si è di fatto chiuso nel 2025: l’aliquota del 65 per cento valeva solo per gli interventi con CILAS presentata e delibera assembleare adottata entro il 15 ottobre 2024. Per il 2026 resta applicabile solo a casi particolari legati alle zone colpite da eventi sismici.
Per le caldaie a condensazione alimentate esclusivamente a combustibili fossili, dal 2025 la sostituzione non è più agevolata né con il bonus ristrutturazioni né con l’ecobonus. Restano ammessi, tra gli altri, i sistemi ibridi con pompa di calore assemblati in fabbrica.
Lo stesso lavoro, due aliquote diverse
Il punto che sorprende di più i condòmini è che, per un intervento sulle parti comuni, non esiste un’aliquota unica per l’edificio. Con la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’aliquota maggiorata si applica alla quota di spesa imputata al singolo condòmino che possiede l’unità come abitazione principale. Le quote attribuite ai proprietari di seconde case, uffici o immobili locati si detraggono con l’aliquota ridotta.
Nel caso della facciata, quindi, chi abita nel proprio appartamento detrae il 50 per cento della sua quota, chi lo ha dato in affitto il 36 per cento. La proprietà deve esistere all’inizio dei lavori e la destinazione ad abitazione principale deve sussistere al più tardi alla loro conclusione. Nella dichiarazione precompilata, quando la comunicazione dell’amministratore non indica il dato dell’abitazione principale, viene applicata prudenzialmente l’aliquota ordinaria: il contribuente che ne ha diritto può correggerla.
Per i redditi superiori a 75.000 euro la legge di bilancio 2025 ha introdotto inoltre un tetto complessivo alle detrazioni, che va valutato con il proprio consulente fiscale.
I limiti di spesa
Per il bonus ristrutturazioni il limite nel 2026 è di 96.000 euro per unità immobiliare. Sulle parti comuni il tetto si calcola per ciascun condòmino in base ai millesimi, ed è autonomo rispetto a quello per i lavori nel proprio appartamento. Per il sismabonus sulle parti comuni il limite è di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità dell’edificio. Per l’ecobonus i massimali variano in base al tipo di intervento: sulle parti comuni condominiali la guida dell’ANCE indica 40.000 euro per ciascuna unità dell’edificio. Per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica il limite è di 136.000 euro per unità.
Come si divide la detrazione tra i condòmini
Per i lavori condominiali è l’amministratore a pagare le fatture con il bonifico parlante intestato al condominio. La detrazione si riferisce all’anno in cui l’amministratore effettua il pagamento e spetta a ciascun condòmino in base ai millesimi, o al diverso criterio di riparto approvato dall’assemblea secondo il Codice civile. Il singolo può detrarre la sua quota a condizione di averla versata al condominio entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi.
All’inizio dell’anno successivo l’amministratore trasmette all’Agenzia delle Entrate i dati delle spese e la ripartizione della detrazione tra i condòmini, che confluiscono nella precompilata, e rilascia a ciascuno la certificazione con l’importo imputato. Se la quota è stata pagata da un familiare convivente o da un altro avente diritto diverso dall’intestatario, la detrazione può spettare a chi ha effettivamente sostenuto la spesa, indicandolo sulla certificazione.
Cessione del credito e sconto in fattura
Dal 17 febbraio 2023, con il D.L. 11/2023, la possibilità di cedere il credito o di ottenere lo sconto in fattura è stata bloccata per i nuovi interventi, con deroghe legate ai titoli edilizi già presentati. Il D.L. 39/2024 ha ristretto ulteriormente le eccezioni a partire dal 30 marzo 2024: per i lavori non ancora iniziati a quella data la deroga non vale più. Oggi le opzioni sono possibili solo in casi residuali e verificati uno per uno. Per un intervento deliberato nel 2026, la regola è che il condòmino recupera la spesa attraverso la propria dichiarazione dei redditi, nei limiti della sua capienza fiscale. Chi ha un’imposta lorda bassa, come alcuni pensionati, rischia di non poter usare tutta la detrazione, e conviene che lo sappia prima del voto.
Cosa cambia dal 2027: per ora solo una proposta
Il disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, è all’esame del Parlamento. Nella versione diffusa dalla stampa specializzata, l’articolo 4 conferma anche per il 2027 il 50 per cento per l’abitazione principale e il 36 per cento negli altri casi per bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus. Senza questa proroga, le aliquote scenderebbero al 36 e al 30 per cento come previsto dalla L. 207/2024. Il testo propone anche un tetto unico per l’ecobonus, pari a 96.000 euro per unità immobiliare e a 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità sulle parti comuni, al posto dei massimali differenziati per intervento. Secondo le stesse fonti, al 5 novembre 2026 non è previsto il ritorno all’ecobonus al 65 per cento.
Fino all’approvazione definitiva, attesa entro fine anno, il testo può cambiare. Chi sta programmando lavori con pagamenti a cavallo tra 2026 e 2027 dovrebbe ricontrollare le regole a gennaio, sulla base della legge pubblicata in Gazzetta Ufficiale.
Cosa fare prima del voto in assemblea
Prima di approvare un intervento chiedi all’amministratore un prospetto con la spesa stimata per ciascuna unità e le date previste dei pagamenti, perché l’anno del bonifico determina le regole applicabili. Verifica con il tuo consulente fiscale quale aliquota ti spetta e se hai imposta sufficiente per sfruttare la detrazione in dieci anni. Se l’abitazione è la tua residenza, assicurati che il dato risulti all’amministratore, così che compaia nella comunicazione all’Agenzia. Se il lavoro slitterà al 2027, rimanda le decisioni sugli importi finanziari a quando la legge di bilancio sarà definitiva.
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Fonti
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025) e Legge n. 199/2025 (legge di bilancio 2026), art. 1, comma 22, in ANCE, “Bonus edilizi 2026 nella guida ANCE”, febbraio 2026 — ance.it
- ANCE, “Guida bonus edilizi 2026: novità e conferme” (limiti di spesa) — ance.it
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, sintesi ANCE — enna.ance.it
- Fiscal Focus, “Ristrutturazioni edilizie 2026: guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate”, 13 febbraio 2026 (fine del 75% barriere architettoniche) — www.fiscal-focus.it
- Fiscal Focus, “Bonus edilizi condominiali: nella precompilata possibile detrazione del 36% anche se spetta il 50%” — www.fiscal-focus.it
- Agenzia delle Entrate (FiscoOggi) sulla ripartizione tra condòmini, in Idealista — www.idealista.it
- Ediltecnico, “Deroghe blocco cessione credito e sconto in fattura: le eccezioni ammesse” (D.L. 11/2023 e D.L. 39/2024), agg. 15 gennaio 2026 — ediltecnico.it
- Finanza e Fisco, “Bonus edilizi 2027: confermate le detrazioni del 50 e del 36%”, 31 ottobre 2026 (DdL bilancio 2027, art. 4) — www.finanzaefisco.com
- Fisco e Tasse, “Bonus casa 2027: confermate le detrazioni al 50 e 36%”, 4 novembre 2026 — www.fiscoetasse.com
- InformazioneFiscale, “Manovra 2027, bonus casa ed ecobonus”, 29 ottobre 2026 — www.informazionefiscale.it
