In assemblea un condòmino legge ad alta voce un titolo di giornale: «Amministratori, arriva la laurea obbligatoria». Un altro ha sentito dire che con la riforma i debiti dei morosi ricadranno su tutti. Il consigliere chiede se l’amministratore attuale potrà restare in carica. Sono domande ricorrenti dall’autunno 2025, quando in Parlamento sono comparsi testi di riforma. Per rispondere bisogna separare quello che è stato proposto, quello che è stato ritirato e quello che è legge oggi.
Cosa prevede oggi la legge
I requisiti dell’amministratore sono fissati dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dalla legge 220/2012. Il primo gruppo riguarda l’onorabilità: godimento dei diritti civili, assenza di determinate condanne penali e di misure di prevenzione definitive, non essere interdetti o inabilitati, non comparire nell’elenco dei protesti. Il secondo riguarda la professionalità: diploma di scuola secondaria di secondo grado, corso di formazione iniziale e formazione periodica.
I requisiti di professionalità non si applicano se l’amministratore è scelto tra i condòmini dello stabile. Chi aveva amministrato per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della norma può proseguire senza diploma e senza corso iniziale, restando obbligato alla formazione periodica. Possono amministrare anche le società, a condizione che i requisiti siano posseduti da soci illimitatamente responsabili, amministratori e dipendenti incaricati. La perdita dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione dall’incarico.
Il D.M. 140/2014 disciplina la formazione degli amministratori: il corso iniziale dura almeno 72 ore e l’aggiornamento annuale almeno 15. Molti temi delle proposte di riforma hanno già una disciplina nell’art. 1129 del Codice civile, ed è utile conoscerla per capire cosa cambierebbe davvero. L’amministratore deve far transitare tutte le somme ricevute e pagate su un conto corrente condominiale intestato al condominio, e ogni condòmino può chiedere di visionare ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Il compenso va specificato in modo analitico all’accettazione e a ogni rinnovo, a pena di nullità della nomina. La polizza di responsabilità civile oggi non è obbligatoria per legge: l’assemblea può però subordinare la nomina alla sua presentazione. Infine, il dodicesimo comma elenca alcune gravi irregolarità che giustificano la revoca, tra cui la mancata apertura o utilizzazione del conto condominiale e una gestione che crei confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore.
La proposta Gardini alla Camera, poi ritirata
L’11 novembre 2025 è stata presentata alla Camera la proposta di legge A.C. 2692, prima firmataria l’on. Elisabetta Gardini, sottoscritta da deputati dello stesso gruppo. Il 16 dicembre 2025 è stata assegnata alla Commissione Giustizia in sede referente, senza che l’esame cominciasse.
Il testo interveniva in più direzioni. Sostituiva il diploma con una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche, scientifiche o tecnologiche. Istituiva presso il Ministero delle imprese e del made in Italy un elenco nazionale pubblico telematico di amministratori e revisori. Rendeva obbligatorio un revisore nei condomini con più di venti partecipanti, prevedeva una verifica certificata della sicurezza delle parti comuni da parte di una società specializzata, rendeva annuale l’incarico con rinnovo automatico e vietava i pagamenti in contanti. La misura più discussa riguardava i crediti dei fornitori: il creditore avrebbe potuto soddisfarsi prima sulle somme del conto condominiale, anche se versate da chi è in regola, e solo dopo sui singoli morosi.
La proposta ha suscitato reazioni critiche da più parti politiche, anche all’interno della maggioranza, e il 16 febbraio 2026 è stata formalmente ritirata.
Il DDL 1816 al Senato
Il 24 febbraio 2026 è stato presentato al Senato il disegno di legge n. 1816, «Modifiche alle norme relative alla disciplina del condominio negli edifici», primo firmatario il sen. Paolo Tosato. Il 18 marzo 2026 è stato assegnato alla 2ª Commissione Giustizia in sede redigente: la commissione esamina e approva i singoli articoli, l’Aula vota il testo finale. L’esame risulta avviato il 21 aprile 2026.
Il testo, nella versione presentata, non ripropone la laurea. Prevede invece la certificazione secondo la norma UNI 10801:2024 per chi amministra condomini con bilancio superiore a 100.000 euro o con più di 50 unità, ed elimina l’esenzione dai requisiti di formazione per il condòmino che amministra il proprio stabile. Introduce l’obbligo per l’amministratore di pubblicare in un’area riservata l’estratto del conto condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre, con la revoca come conseguenza dell’inadempimento. Prevede una polizza condominiale per i danni all’edificio e la responsabilità civile verso terzi, un mandato annuale rinnovabile, un compenso aggiuntivo per le attività urgenti dopo la cessazione e una detrazione fino a 500 euro annui del compenso dell’amministratore per l’abitazione principale. Esclude infine la responsabilità dell’amministratore che dimostri di non aver potuto adempiere a causa della morosità dei condòmini.
A che punto è l’iter
Alla data di questo articolo, 5 novembre 2026, il DDL 1816 non risulta approvato. Non è stato possibile verificare con fonti certe lo stato dei lavori in commissione dopo l’avvio dell’esame di aprile: eventuali audizioni, emendamenti o un testo modificato. Chi legge commenti che danno la riforma per fatta deve sapere che, finché un testo non è approvato da entrambe le Camere e pubblicato in Gazzetta Ufficiale, valgono le regole attuali. Anche i contenuti descritti sopra possono cambiare durante l’esame.
Le posizioni delle associazioni
Le reazioni documentate riguardano soprattutto la proposta Gardini. Confedilizia si è opposta fin dall’inizio, ritenendo gli obblighi inutili e costosi per i condòmini e lesivi del ruolo dell’assemblea, e ha definito il ritiro «un’ottima notizia». L’ANAMMI ha sostenuto che il testo avrebbe reso l’attività degli amministratori più onerosa senza offrire soluzioni realistiche. L’ABICONF, dopo il ritiro, si è detta favorevole alla laurea per i futuri amministratori ma non per quelli in attività, contraria al revisore obbligatorio e all’esenzione per il condòmino-amministratore, e disponibile a un intervento correttivo più limitato. Sulle associazioni di amministratori nel loro complesso, incluso l’ANACI, non sono state trovate prese di posizione ufficiali documentate sui due testi.
Questo articolo non prende posizione sui contenuti delle proposte. Segnala che i temi in discussione, trasparenza dei conti, qualificazione professionale, costi per i condòmini, toccano interessi diversi e che il testo finale, se arriverà, sarà il risultato di un compromesso.
Cosa fare nel frattempo
Le regole da usare oggi sono quelle in vigore. Chiedi all’amministratore l’attestato del corso iniziale, se dovuto, e quelli di aggiornamento annuale; controlla che i movimenti passino dal conto intestato al condominio e che tu possa ottenerne gli estratti. Se vuoi capire come le possibili novità inciderebbero sul tuo stabile, scrivici.
Fonti
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 71-bis – Brocardi: brocardi.it
- Codice civile, art. 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, conto corrente) – Brocardi: www.brocardi.it
- D.M. 13 agosto 2014, n. 140, formazione degli amministratori – sintesi Cose di Casa: www.cosedicasa.com
- Senato, dossier sul DDL C. 2692 (firmatari, presentazione 11 novembre 2025, assegnazione 16 dicembre 2025): www.senato.it
- Ingenio, «Riforma condominio 2026: tutte le novità per amministratori e revisori» (contenuti A.C. 2692): www.ingenio-web.it
- Avvenire, «La riforma dei condomini sta facendo molto discutere» (18 dicembre 2025): www.avvenire.it
- Il Sole 24 Ore (English edition), reazioni politiche alla proposta (18 dicembre 2025): en.ilsole24ore.com
- Il Diritto, ritiro della proposta A.C. 2692 il 16 febbraio 2026 (19 febbraio 2026): ildiritto.it
- Confedilizia, Confedilizia notizie, marzo 2026: www.confedilizia.it
- Investire Oggi, intervista ad Andrea Tolomelli, presidente ABICONF: www.investireoggi.it
- Senato, scheda del DDL S. 1816 (presentazione 24 febbraio 2026, primo firmatario Tosato): www.senato.it
- Ediltecnico, «Riforma condominio in arrivo» (25 marzo 2026, assegnazione in sede redigente): ediltecnico.it
- BibLus, «Riforma condominio 2026» (23 aprile 2026, avvio dell’esame): biblus.acca.it
- Brocardi, «Condominio, in arrivo detrazione, polizza obbligatoria, conto online» (29 marzo 2026): brocardi.it
