In assemblea qualcuno chiede se sia vero che, per colpa dell’Europa, entro pochi anni l’edificio dovrà passare in classe energetica superiore e che chi non lo farà non potrà più vendere o affittare. La domanda torna spesso da quando, nel 2024, è stata approvata la cosiddetta direttiva Case green. La risposta breve è no: la direttiva non impone obblighi diretti al singolo condominio residenziale. La risposta completa richiede di distinguere tra obiettivi nazionali, regole che dipendono dal recepimento italiano e decisioni che un condominio può già prendere oggi.
Che cos’è la direttiva (UE) 2024/1275
La direttiva (UE) 2024/1275 del 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia, nota anche come EPBD IV, è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea l’8 maggio 2024. Sostituisce la disciplina precedente e fissa il percorso del patrimonio edilizio europeo verso edifici a emissioni zero entro il 2050. Come ogni direttiva, non si applica direttamente a cittadini e condomìni: indica agli Stati membri risultati da raggiungere e lascia a ciascuno la scelta degli strumenti. Il termine per il recepimento negli ordinamenti nazionali era il 29 maggio 2026.
Gli obiettivi per gli edifici residenziali
Per il settore residenziale la direttiva non stabilisce una classe minima per ogni edificio. Fissa invece una traiettoria nazionale: il consumo medio di energia primaria dell’intero parco residenziale deve diminuire di almeno il 16% entro il 2030 e di una percentuale compresa tra il 20% e il 22% entro il 2035, rispetto al 2020. Almeno il 55% di questa riduzione deve derivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali meno efficienti.
Si tratta quindi di una media nazionale. Lo Stato può raggiungerla con incentivi, regole sui nuovi edifici, programmi pubblici o interventi mirati sugli edifici meno efficienti. Il testo definitivo, come ricordano le guide tecniche di settore, non prevede sanzioni né obblighi di ristrutturazione a carico del singolo proprietario, e il divieto di vendita o affitto degli immobili meno efficienti, discusso durante i negoziati, non è entrato nella versione approvata. Spetterà alla normativa italiana di recepimento stabilire quali edifici privilegiare e con quali strumenti.
La direttiva contiene anche indicazioni sugli impianti. Dal 1° gennaio 2025 gli Stati non possono più offrire incentivi finanziari per l’installazione di caldaie autonome alimentate unicamente a combustibili fossili, e i piani nazionali devono prevedere una tabella di marcia verso l’eliminazione graduale di queste caldaie entro il 2040. L’Italia ha già adeguato la normativa sulle detrazioni fiscali a partire dal 2025; il tema delle caldaie condominiali merita un discorso a parte.
A che punto è il recepimento in Italia
Alla data di oggi, 5 novembre 2026, l’Italia non ha ancora recepito la direttiva. Il termine del 29 maggio 2026 è scaduto senza un decreto di recepimento, come è accaduto anche negli altri Stati membri: il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha avviato procedure di infrazione nei confronti di tutti i 27 Paesi per mancata comunicazione delle misure di recepimento, assegnando due mesi per rispondere.
Secondo quanto riportato dalla stampa tecnica a ottobre 2026, il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza energetica sta lavorando allo schema di decreto legislativo, e il percorso passa per la legge di delegazione europea 2026, ancora all’esame del Senato. Nei lavori della commissione Politiche dell’Unione europea del Senato del 30 settembre 2026 è stato osservato che il disegno di legge, nella versione in esame, non contiene il recepimento della direttiva Case green. Il quadro, quindi, è ancora aperto.
C’è poi il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, il documento con cui ogni Stato deve spiegare come intende raggiungere gli obiettivi. La bozza andava inviata alla Commissione entro il 31 dicembre 2025. L’Italia non l’ha trasmessa: a marzo 2026 la Commissione ha inviato una lettera di costituzione in mora e il 1° ottobre 2026 un parere motivato, con due mesi di tempo per presentare il documento. Il piano definitivo è previsto entro il 31 dicembre 2026. Fino a quando piano e decreto non saranno adottati, nessuno può dire con certezza quali misure riguarderanno i condomìni, con quali tempi e con quali incentivi.
Cosa significa per un condominio di Milano
Per un condominio non esiste oggi una scadenza europea da rispettare, né un obbligo di raggiungere una classe energetica entro una data. Restano in vigore le regole nazionali e regionali già note: l’attestato di prestazione energetica per compravendite e locazioni, i controlli periodici sugli impianti termici, le norme sulla contabilizzazione del calore nei condomìni con riscaldamento centralizzato.
Questo non significa che la direttiva sia irrilevante. Gli obiettivi al 2030 e al 2035 orienteranno, nei prossimi anni, gli incentivi pubblici e probabilmente anche il valore degli immobili. Un condominio che conosce lo stato del proprio edificio potrà valutare con calma le opzioni quando le regole italiane saranno definite, senza dover decidere sotto pressione.
Cosa si può fare oggi
Il primo passo è la conoscenza dell’edificio. Una diagnosi energetica affidata a un tecnico abilitato descrive come l’edificio consuma energia, dove si concentrano le dispersioni e quali interventi offrirebbero un buon rapporto tra costo e risultato. È anche il documento che, insieme all’APE, permette di deliberare gli interventi di contenimento dei consumi con la maggioranza agevolata prevista dall’art. 26 della legge 10/1991: la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell’edificio.
In Lombardia gli attestati di prestazione energetica sono raccolti nel catasto energetico regionale gestito tramite il portale CENED, dove è possibile verificare la validità di un APE esistente e cercare un certificatore accreditato. Per un condominio può essere utile raccogliere gli APE già disponibili delle singole unità: non sostituiscono una valutazione dell’intero edificio, ma danno una prima indicazione.
Il secondo passo è la pianificazione. Sulla base della diagnosi, l’assemblea può definire un programma per fasi: interventi sulla centrale termica, isolamento delle coperture, sostituzione dei serramenti comuni, eventualmente un cappotto termico. Un piano pluriennale permette di distribuire la spesa nel tempo, magari con accantonamenti nel fondo per i lavori straordinari, e di cogliere gli incentivi disponibili in ciascun periodo. Per il 2026 restano le detrazioni per ristrutturazioni e riqualificazione energetica con le aliquote fissate dalla legge di bilancio 2026, e il disegno di legge di bilancio per il 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, è ora all’esame del Parlamento.
Il terzo passo riguarda le scelte impiantistiche. Chi deve sostituire una caldaia centralizzata nei prossimi anni farà bene a considerare fin da ora che le caldaie alimentate solo a combustibili fossili sono già escluse dalle principali detrazioni e che l’orientamento europeo va verso sistemi a fonti rinnovabili o ibridi.
In pratica
Chiedi all’amministratore se il condominio dispone di una diagnosi energetica o di un APE dell’edificio, quanti anni ha la centrale termica e quando sono previsti i prossimi controlli di efficienza. Se queste informazioni mancano, proponi di inserire all’ordine del giorno la richiesta di preventivi per una diagnosi: è una spesa che serve a decidere meglio, non un obbligo. Quando il decreto di recepimento sarà pubblicato, il condominio avrà già i dati per valutarlo. Se vuoi un confronto sul tuo condominio, scrivici.
Fonti
- Edilportale, “Direttiva Case Green: cosa prevede la EPBD”, 29 maggio 2026 (obiettivi residenziali, mancato recepimento alla scadenza, caldaie): www.edilportale.com
- Edilportale, “Direttiva Case Green, Governo al lavoro sul decreto di recepimento”, 12 ottobre 2026: www.edilportale.com
- BibLus (ACCA), “Direttiva case green: guida completa a tutte le novità” (assenza di obblighi individuali, stralcio del divieto di vendita e affitto): biblus.acca.it
- Commissione europea, DG Energia, “March infringements package: key decisions on energy”, 11 marzo 2026 (INFR(2026)2024, Italia, piano nazionale di ristrutturazione): energy.ec.europa.eu
- Eunews, “Italy still facing EU infringement over energy efficiency and building renovations”, 1 ottobre 2026 (parere motivato sul piano di ristrutturazione): www.eunews.it
- ANSA Europa, “EU infringement proceedings on green homes against all 27 member states including Italy”, 15 luglio 2026: www.ansa.it
- Senato della Repubblica, 4ª Commissione Politiche dell’Unione europea, resoconto della seduta del 30 settembre 2026 sulla legge di delegazione europea 2026 (copia pubblicata da QualEnergia): www.qualenergia.it
- Lavori Pubblici, “Superbonus 110% e bonus edilizi: i quorum per l’approvazione dei lavori in condominio” (art. 26, comma 2, legge 10/1991): www.lavoripubblici.it
- Regione Lombardia, portale CENED per la certificazione energetica degli edifici: www.cened.it
- Idealista, “Bonus ristrutturazione, come funziona la proroga al 2027”, 2 novembre 2026 (approvazione del disegno di legge di bilancio 2027 in Consiglio dei ministri): www.idealista.it
