L’importanza di individuare la causa esatta
Quando si verificano infiltrazioni di acqua o umidità in un appartamento condominiale, spesso è difficile stabilire con certezza la causa specifica. Potrebbe trattarsi di un problema alle tubature, di un difetto nell’impermeabilizzazione del tetto o dei balconi, oppure di una mancata manutenzione delle parti comuni come grondaie o pluviali.
Individuare la causa esatta è fondamentale per determinare le responsabilità e gli obblighi di risarcimento. Il condomino danneggiato ha diritto a essere risarcito per i danni subiti, ma è necessario accertare chi sia effettivamente responsabile tra amministratore, ditta di manutenzione o altri condomini.
Il criterio della “causa più probabile”
In caso di concorso di diverse possibili cause di infiltrazione, come stabilisce la giurisprudenza? Il giudice applica il criterio della “causa più probabile” in base alle circostanze del caso concreto.
Ad esempio, nella sentenza n. 5439/2015 della Cassazione, si afferma che “in tema di prova del nesso causale tra un determinato evento dannoso ed uno specifico comportamento, qualora sussista il concorso di più possibili cause, spetta al giudice di merito individuare, con un’operazione di sintesi tra i risultati dell’istruttoria e le regole di esperienza, la causa più probabile dell’evento lesivo”.
Un esempio concreto
Immaginiamo che un condomino lamenti infiltrazioni di acqua nel proprio appartamento dopo un forte temporale. Potrebbe trattarsi di:
- Un difetto nell’impermeabilizzazione del terrazzo
- Un’ostruzione dei pluviali condominiali
- Un guasto alle tubature dell’impianto idrico interno all’appartamento
Il giudice valuterà gli elementi di prova come la relazione di un tecnico, le testimonianze dei condomini, la cronistoria dei lavori effettuati e le regole di comune esperienza. Se le prove indicano che il guasto alle tubature interne appare la causa più probabile, il condomino potrà rivalersi solo sui danni causati dalle infiltrazioni successive al temporale, non su eventuali danni pregressi.
Onere della prova per ottenere il risarcimento
Chi subisce un danno da infiltrazioni ha l’onere di provare non solo l’an (l’esistenza del danno), ma anche il quantum (l’entità del danno) e il nesso causale con la condotta dell’amministratore o di altri condomini.
Nella sentenza n. 9148/2018, la Cassazione ha chiarito che “il condomino che agisce per il risarcimento dei danni subiti per le infiltrazioni d’acqua derivanti dalla mancata manutenzione delle parti comuni ha l’onere di provare, oltre all’an ed al quantum del danno lamentato, anche il nesso eziologico tra quest’ultimo e l’omessa o insufficiente manutenzione”.
Pertanto, il condomino dovrà fornire una prova rigorosa, eventualmente avvalendosi di consulenze tecniche, per dimostrare che le infiltrazioni sono effettivamente riconducibili alla causa individuata come più probabile dal giudice.
Obblighi di manutenzione e responsabilità dell’amministratore
L’amministratore di condominio ha il dovere di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio, come previsto dall’art. 1130 del Codice Civile. Pertanto, eventuali infiltrazioni dovute a mancata o inadeguata manutenzione delle grondaie, dei pluviali, del lastrico solare o di altre parti comuni potrebbero comportare una responsabilità dell’amministratore.
Nella sentenza n. 24418/2017, la Corte di Cassazione ha ribadito che “l’amministratore del condominio è responsabile dei danni cagionati ai singoli condomini per omessa o insufficiente manutenzione delle parti comuni dell’edificio, salvo che provi di aver sollecitato inutilmente l’intervento dei condomini”.
Esempi pratici di responsabilità
- Se le infiltrazioni derivano da un’ostruzione dei pluviali non rimossa tempestivamente nonostante le segnalazioni dei condomini, l’amministratore potrebbe essere chiamato a risarcire i danni.
- Se invece le infiltrazioni sono dovute a un difetto di progettazione o costruzione del lastrico solare, difficilmente l’amministratore potrà essere ritenuto responsabile.
- Nel caso di guasti alle tubature dell’impianto idrico interno a un appartamento, la responsabilità ricadrà sul singolo condomino proprietario, non sull’amministratore.
In ogni caso, è fondamentale la puntuale documentazione delle segnalazioni, degli interventi richiesti e delle assemblee in cui si è discusso del problema.
Faq
Cosa succede se non è possibile individuare una causa prevalente?
Se non emerge una causa nettamente più probabile delle altre, il giudice potrebbe ripartire le responsabilità tra le diverse parti coinvolte in base alle rispettive colpe. Ad esempio, 50% a carico dell’amministratore per la mancata manutenzione e 50% a carico di un condomino per il guasto alle tubature interne.
Chi paga le spese legali e di giudizio?
Di norma, le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono poste a carico della parte che ha perso la causa. Tuttavia, il giudice può anche decidere una parziale compensazione tra le parti in caso di soccombenza reciproca.
Posso rivalermi sui danni già risarciti dall’assicurazione?
No, non è possibile chiedere un risarcimento per danni già coperti dall’assicurazione, pena il rischio di un ingiustificato arricchimento. L’assicurazione surroga il condomino nei diritti verso il responsabile nei limiti dell’indennizzo corrisposto.
Devo prima interpellare l’amministratore o posso agire direttamente in giudizio?
È sempre preferibile esperire un tentativo di risoluzione bonaria della controversia, inviando una messa in mora scritta all’amministratore e convocando un’assemblea straordinaria per discutere della questione. Solo in caso di perdurante inerzia si potrà valutare l’azione giudiziaria.
Se anche tu hai subito infiltrazioni o danni nell’appartamento e ritieni che l’amministratore non si sia attivato adeguatamente, non esitare a condividere questo articolo con gli altri condomini, il consiglio di scala e i tuoi vicini. Insieme potremo valutare se sussistono i presupposti per una revoca dell’amministratore e la nomina di Amministrazione Scarpellini in occasione della prossima assemblea condominiale.
