Arriva il consuntivo del riscaldamento e la cifra è più alta dell’anno prima. Il vicino di pianerottolo, con un appartamento quasi identico, ha pagato un terzo in meno. La prima reazione è pensare a un errore, la seconda a un’ingiustizia. A volte è davvero un errore, più spesso è il risultato di un sistema di riparto che nessuno ha mai spiegato bene. Capire come è costruito il prospetto è il modo più rapido per distinguere le due situazioni.
Perché la spesa si divide in due parti
In un impianto centralizzato con contabilizzazione del calore la spesa complessiva, cioè combustibile, energia elettrica della centrale, manutenzione e conduzione, non viene attribuita interamente in base a quanto ogni alloggio ha prelevato. Una parte del calore prodotto si disperde comunque: nelle tubazioni che attraversano l’edificio, nei montanti, attraverso le pareti confinanti tra un appartamento e l’altro. Anche chi tiene i termosifoni chiusi riceve una parte di quel calore e beneficia del fatto che l’impianto resti in funzione.
Per questo il riparto distingue una quota fissa e una variabile. La quota fissa, chiamata anche quota per consumi involontari, copre le dispersioni e i costi che esistono indipendentemente dall’uso del singolo. La quota variabile corrisponde ai prelievi volontari, quelli registrati dai dispositivi installati sui termosifoni o dai contatori di calore.
Cosa dice oggi la legge
La regola è contenuta nell’art. 9, comma 5, lettera d) del D.Lgs. 102/2014, riscritta dal D.Lgs. 73/2020, in vigore dal 29 luglio 2020. Il testo attuale stabilisce che, nei condomini serviti da un impianto centralizzato o dal teleriscaldamento, l’importo complessivo va suddiviso attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo di esempio, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
La versione precedente, introdotta dal D.Lgs. 141/2016, rendeva obbligatoria come regola generale la norma tecnica UNI 10200 e ammetteva una ripartizione diversa, con almeno il 70 per cento a consumo, solo se una relazione tecnica asseverata dimostrava differenze di fabbisogno termico superiori al 50 per cento tra le unità. Secondo i commenti pubblicati dopo la riforma del 2020, tra cui quello del Sole 24 Ore, il nuovo testo non richiama più la UNI 10200 come criterio obbligatorio. La norma tecnica resta comunque un riferimento utilizzabile per calcolare la quota involontaria, e molti condomini continuano ad applicarla.
Il decreto prevede due eccezioni. Nella prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi la spesa può essere divisa in base ai soli millesimi di proprietà, perché manca ancora un anno di letture affidabili. Inoltre le nuove regole sono facoltative nei condomini in cui, alla data di entrata in vigore del decreto del 2020, i dispositivi erano già installati e si era già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.
La scelta della percentuale spetta all’assemblea, che non può scendere sotto il 50 per cento a consumo. La decisione dovrebbe basarsi su una valutazione tecnica dell’edificio e non su un compromesso tra chi consuma poco e chi consuma molto. Per i condomini che non ripartiscono le spese in modo conforme, l’art. 16 del D.Lgs. 102/2014 prevede una sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro.
Ripartitori, valvole e letture
I dispositivi più diffusi negli edifici milanesi con distribuzione a colonne montanti sono i ripartitori e le valvole termostatiche. Il ripartitore è un piccolo apparecchio fissato al corpo del termosifone che misura la differenza tra la temperatura del radiatore e quella dell’ambiente. Non conta i chilowattora: produce unità di consumo che vanno poi convertite tenendo conto della potenza e del tipo di ciascun termosifone. La valvola termostatica regola l’afflusso di acqua calda in base alla temperatura impostata e permette a ogni alloggio di decidere quanto riscaldare.
Dal punto di vista della lettura c’è una scadenza vicina. I dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 devono già essere leggibili da remoto, cioè senza entrare negli appartamenti. Entro il 1° gennaio 2027 lo devono diventare tutti, salvo che la sostituzione non sia tecnicamente fattibile o efficiente in termini di costi. Dove la lettura da remoto è attiva, le informazioni sui consumi vanno fornite agli utenti con cadenza mensile durante la stagione di riscaldamento. Chi ha ripartitori di vecchia generazione dovrebbe chiedere all’amministratore se il contratto con la società di contabilizzazione prevede l’adeguamento.
Perché il vicino paga meno
Le ragioni sono quasi sempre tecniche. Un appartamento all’ultimo piano o d’angolo ha più superficie esposta e disperde più calore: per mantenere la stessa temperatura chiede più energia. Un alloggio intermedio, circondato da appartamenti riscaldati, riceve calore dalle pareti e dai solai confinanti e registra prelievi più bassi. Anche le abitudini contano: chi esce presto e rientra tardi, con le valvole impostate al minimo nelle ore di assenza, consuma meno di chi lavora da casa.
Poi ci sono gli errori veri, che il prospetto aiuta a individuare. Tra i più frequenti ci sono un ripartitore guasto o staccato che segna zero, un termosifone sostituito senza aggiornare i parametri di conversione, una lettura stimata perché l’alloggio non era accessibile, un’unità chiusa tutto l’anno a cui viene attribuita la sola quota fissa senza una verifica, un appartamento che ha chiesto il distacco dal riscaldamento ma continua a comparire nel riparto dei consumi.
Cosa controllare nel prospetto
Un prospetto di riparto ben fatto permette di ricostruire il conto da soli. In testa dovrebbero comparire la spesa totale dell’esercizio, divisa per voci, e la percentuale scelta tra quota fissa e quota variabile, con il riferimento alla delibera che l’ha approvata. Poi, per ogni unità, i millesimi usati per la quota fissa, le unità di consumo lette su ciascun termosifone, il totale convertito e l’importo finale.
Le domande da porsi sono semplici. La percentuale a consumo è almeno del 50 per cento? È la stessa approvata in assemblea? Le letture del mio alloggio sono effettive o stimate? Ci sono termosifoni con lettura pari a zero che invece ho usato? Il totale delle quote corrisponde alla spesa complessiva? Se una di queste risposte non torna, è il momento di chiedere spiegazioni.
Cosa fare se qualcosa non torna
Il primo passo è chiedere all’amministratore il dettaglio delle letture del proprio alloggio, termosifone per termosifone, e la scheda con i parametri di conversione. Il secondo è verificare nel verbale dell’assemblea quale criterio di riparto è stato approvato e da quando. Se il dubbio riguarda un dispositivo, si può chiedere una verifica alla società di contabilizzazione. Se invece riguarda il criterio stesso, la sede giusta è l’assemblea, con il supporto di un tecnico che valuti le caratteristiche dell’edificio. Per contestare formalmente una delibera serve rivolgersi a un legale, ma nella maggior parte dei casi una lettura attenta dei documenti chiarisce la situazione prima.
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Fonti
- D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, art. 9, comma 5, lett. d) e art. 16, testo previgente al 2020 consultabile su Bosetti & Gatti — www.bosettiegatti.eu
- D.Lgs. 14 luglio 2020, n. 73 (G.U. n. 175 del 14 luglio 2020), in vigore dal 29 luglio 2020 — www.gazzettaufficiale.it
- Il Sole 24 Ore NT+ Diritto, “Riscaldamento, l’ok ai nuovi criteri: occorre decisione dell’assemblea” — ntplusdiritto.ilsole24ore.com
- Diritto.it, “Contabilizzazione di calore in condominio: i nuovi criteri di ripartizione spese previste dal d.lgs. 73/2020” — www.diritto.it
- Studio Madera, “Regole contabilizzazione calore nei condomini 2026” (lettura da remoto, scadenze 25 ottobre 2020 e 1° gennaio 2027) — www.studiomadera.it
- Brocardi.it, “Condominio, rischi di dover cambiare il contatore del riscaldamento entro dicembre”, 13 ottobre 2026 — brocardi.it
