Si parla di condominio minimo quando l’edificio appartiene a due soli proprietari, come accade in molte villette bifamiliari o nelle case con un negozio al piano terra e un appartamento sopra. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 2046/2006) hanno chiarito che anche in questo caso valgono le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione: per esempio, chi anticipa da solo una spesa per le parti comuni ottiene il rimborso solo se la spesa era urgente, come prevede l’art. 1134 c.c.
Con due partecipanti il principio di maggioranza non può funzionare: l’assemblea va comunque convocata, ma la delibera richiede di fatto il consenso di entrambi. Se l’accordo manca, la giurisprudenza (tra le altre Cass. n. 5329/2017) indica il ricorso all’autorità giudiziaria previsto dall’art. 1105 c.c., richiamato dall’art. 1139 c.c. L’amministratore non è obbligatorio, perché l’obbligo scatta solo oltre gli otto condomini. Se il tetto comune perde e uno dei due rifiuta di intervenire, l’altro può chiedere al tribunale di disporre i lavori; nei casi di vera urgenza può anticiparli e chiedere il rimborso. Per il caso concreto è consigliabile il parere di un avvocato.