Il capitolato descrive in dettaglio le opere da eseguire, i materiali, le quantità (spesso con un computo metrico), le modalità esecutive, i tempi e le condizioni contrattuali. Di solito è redatto da un tecnico incaricato dal condominio ed è la base su cui le imprese formulano i preventivi: chiedere offerte sullo stesso capitolato rende i prezzi davvero confrontabili ed evita di scegliere un preventivo più basso solo perché descrive meno lavori.
Per i condomini privati non esiste un obbligo di legge di indire una gara o di raccogliere un numero minimo di preventivi: la scelta spetta all’assemblea, che delibera i lavori straordinari e costituisce il fondo speciale dell’art. 1135 c.c., e può delegare la selezione finale al consiglio di condominio o all’amministratore entro limiti di spesa definiti. Prima dell’affidamento il committente deve però verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese secondo l’art. 90, nono comma, d.lgs. 81/2008, compresi il DURC e, nei cantieri, la patente a crediti.
Esempio: per il rifacimento del tetto l’amministratore invia lo stesso capitolato a quattro imprese e presenta all’assemblea un prospetto comparativo delle offerte, con prezzi, tempi e garanzie.