Ti sei mai chiesto chi deve pagare le spese di manutenzione della tua terrazza condominiale? Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma ha fatto chiarezza su questo tema, fornendo indicazioni preziose per tutti i condòmini, specialmente nelle grandi città come Milano dove la questione delle terrazze è particolarmente sentita.
Una storia che potrebbe essere la tua
Immagina di essere proprietario di un appartamento con una terrazza al piano rialzato che copre due box auto sottostanti. Un giorno, l’assemblea condominiale delibera lavori di manutenzione e ti chiede di contribuire alle spese in una certa misura. Ma sei sicuro che quella ripartizione sia corretta? È proprio da una situazione simile che nasce il caso esaminato dalla Corte d’Appello di Roma.
La differenza tra lastrico solare e terrazza: non è solo una questione di parole
Prima di addentrarci nel cuore della questione, è fondamentale comprendere una distinzione che può sembrare tecnica ma ha importanti risvolti pratici. Nel linguaggio giuridico, non tutte le superfici scoperte sono uguali:
Il lastrico solare
Si tratta della “copertura” dell’edificio, quella superficie che protegge l’intero stabile o una sua parte significativa dalle intemperie. È come il tetto, ma piano e praticabile.
La terrazza a livello
È invece uno spazio scoperto che si trova allo stesso piano di un appartamento e ne costituisce un’estensione all’aperto. La sua funzione principale non è tanto di copertura quanto di offrire uno spazio vivibile all’appartamento.
La decisione che cambia le regole del gioco
La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 1792 del 9 marzo 2021, ha stabilito un principio importante: quando una terrazza copre solo due box auto, non si applica l’articolo 1126 del Codice Civile (che regola la ripartizione delle spese del lastrico solare), ma l’articolo 1125, che disciplina la ripartizione delle spese tra piano superiore e inferiore.
Le conseguenze pratiche per i condòmini
Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche:
- Se la tua terrazza copre solo alcuni locali specifici, la ripartizione delle spese seguirà regole diverse rispetto a quelle applicate per un lastrico solare
- I costi verranno suddivisi tra chi usa la superficie superiormente (come terrazza) e chi beneficia della copertura sottostante
- Non si applica più la regola “un terzo/due terzi” tipica del lastrico solare
L’importanza della funzione nella classificazione degli spazi
I giudici hanno sottolineato come sia la funzione, più che la posizione o la forma, a determinare la natura giuridica di uno spazio. Una terrazza che non svolge principalmente funzione di copertura dell’edificio viene considerata diversamente da un lastrico solare, con conseguenze dirette sulla ripartizione delle spese.
Il ruolo cruciale dell’amministratore
In questo contesto, il ruolo dell’amministratore di condominio diventa fondamentale. Un professionista iscritto all’ANACI deve saper:
- Identificare correttamente la natura degli spazi condominiali
- Applicare i criteri corretti di ripartizione delle spese
- Predisporre delibere assembleari conformi alla legge
- Consigliare i condòmini sulle loro responsabilità
Come tutelarsi in caso di contestazioni
Se ritieni che nel tuo condominio le spese relative alla terrazza non siano ripartite correttamente, ecco alcuni passi da considerare:
La verifica preventiva
Prima di contestare una delibera, fai esaminare la situazione da un professionista competente che possa valutare la corretta applicazione delle norme.
Il dialogo costruttivo
Spesso le controversie possono essere risolte attraverso un confronto informato in assemblea, evitando costose cause legali.
Verso una gestione più consapevole
La gestione delle parti comuni, e in particolare delle terrazze, richiede competenza e aggiornamento costante. In un contesto normativo in continua evoluzione, diventa fondamentale affidarsi a professionisti preparati e aggiornati.
L’importanza di una gestione professionale
Amministrazione Scarpellini segue con particolare attenzione l’evoluzione della giurisprudenza in materia di spazi comuni condominiali, garantendo una gestione sempre aggiornata e attenta alla corretta ripartizione delle spese.
Se stai cercando un amministratore di condominio che sappia gestire queste complesse situazioni con professionalità e competenza, contattaci per una consulenza personalizzata.
La corretta gestione delle spese condominiali è fondamentale per mantenere il valore del tuo immobile e garantire rapporti sereni tra condòmini. Condividi queste informazioni con i tuoi vicini di casa e i consiglieri di scala: insieme potrete valutare l’opportunità di affidarvi a chi sa gestire con professionalità le sfide della moderna amministrazione condominiale. Considera di proporre Amministrazione Scarpellini come nuovo amministratore nella prossima assemblea condominiale.
