Chi è l’amministratore di condominio: building manager o dipendente?

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Nulla di più sbagliato. Ma andiamo con ordine.

L’amministratore di condominio è indubbiamente un professionista in possesso di determinati requisiti di competenza e di onorabilità che agisce secondo un contratto di mandato.

Ciò significa che le attività poste in essere dall’amministratore esplicano i propri effetti direttamente nella sfera giuridica dei condòmini rappresentati (mandato con rappresentanza).

Il contratto di mandato si presume naturalmente oneroso, stabilendo pertanto in fase di conferimento dell’incarico un compenso dettagliato per ogni singola attività riconducibile alle sue autonomie.

La Riforma introdotta con la L. 220/2012 ha ben delineato i compiti dell’amministratore di condominio, ancorandoli alla presenza obbligatoria di determinati requisiti di professionalità e onorabilità, nell’evidente tentativo di estromettere dalla professione figure improvvisate e sprovviste di ogni preparazione adeguata alle sempre più complesse dinamiche che orbitano intorno alla compagine condominiale.

Il Legislatore al riguardo, nell’affidargli la gestione delle cose comuni lo ha onerato di responsabilità gravose e complesse, purtroppo non sempre comprese dai condomini amministrati che in virtù di un retaggio culturale consolidato sono portati a ridurre semplicisticamente il ruolo dell’amministratore a quello di un mero contabile.

In verità, le riforme normative, i dibattiti giurisprudenziali, le responsabilità penali e civili hanno necessariamente imposto a tale figura una nuova veste di professionista altamente qualificato, necessaria per saper affrontare un cambiamento epocale non relegabile a conoscenze marginali e generiche.

Forse non tutti sanno che è d’obbligo la formazione continua così come il conseguimento annuale di un’abilitazione per l’esercizio della professione, l’assenza della quale rappresenta anche giusta causa di revoca.

Ecco quindi che il nuovo “Building Manager” differisce dalla tradizionale figura professionale dell’Amministratore di Condominio e rappresenta la sua naturale evoluzione.

Il “building manager” diviene così un vero e proprio consulente con spiccate competenze in grado di suggerire soluzioni tecniche specialistiche inerenti le valutazioni immobiliari e la gestione dei flussi energetici, le cui funzioni non sono stabilite dai condomini quanto piuttosto dal quadro normativo di riferimento ossia dal codice civile, da leggi speciali, da normative tributarie.

Si tratta insomma di riferimenti normativi inderogabili con funzione di garanzia verso i terzi che non possono sostituirsi nell’operato anche solo per le stringenti responsabilità che ne conseguono.

Operare delle strategie di pianificazione e investimento significa riqualificare il patrimonio immobiliare convergendo verso un incremento di valore immobiliare con un contenimento dei costi di gestione ordinaria.

Insomma un vero e proprio manager per la redditività.

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