Molti atti di vendita e regolamenti attribuiscono a un condomino l’uso esclusivo di una porzione di cortile, di giardino o di lastrico. Con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020 le Sezioni Unite hanno stabilito che un patto del genere non può dare vita a un diritto reale di uso esclusivo, perché i diritti reali sono tipici e un diritto simile svuoterebbe il diritto degli altri condomini di usare il bene. Il giudice deve quindi interpretare il titolo per capire se le parti volessero in realtà trasferire la proprietà della porzione, costituire un diritto d’uso ai sensi dell’art. 1021 c.c., con i suoi limiti di durata e di cedibilità, oppure creare un rapporto obbligatorio valido solo tra le parti.
Restano distinti i casi previsti dalla legge, come il lastrico di uso esclusivo, per il quale l’art. 1126 c.c. pone a carico dell’utilizzatore un terzo delle spese di riparazione. La pronuncia ha avuto effetti rilevanti su compravendite e successioni di unità con giardini o posti auto in uso esclusivo, e la giurisprudenza successiva continua a precisarne la portata: prima di acquistare o vendere un immobile con questa clausola conviene far valutare l’atto da un notaio o da un avvocato.