L’art. 1102 c.c., dettato per la comunione e applicabile al condominio in base all’art. 1139 c.c., consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune e di apportarvi a proprie spese le modifiche necessarie per goderne meglio, con due limiti: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri di farne parimenti uso. Per la Cassazione il pari uso non significa uso identico e contemporaneo: un utilizzo più intenso è lecito se resta compatibile con l’uso, anche solo potenziale, degli altri (Cass. n. 6428/2023 e n. 8436/2023). Il regolamento può rendere più rigorosi questi limiti, ma non vietare in generale l’uso dei beni comuni (Cass. n. 27233/2013).
Rientrano di norma nell’uso consentito l’appoggio dell’unità esterna di un condizionatore sul muro perimetrale o il passaggio di una canna fumaria, sempre nel rispetto della stabilità, della sicurezza e del decoro (art. 1122 c.c.). È invece illegittimo aprire un varco nel muro comune per collegare un immobile estraneo al condominio, perché si crea una servitù che richiede il consenso di tutti (Cass. n. 5410/2024). Chi usa da solo un bene comune non ne diventa proprietario, salvo un possesso esclusivo idoneo all’usucapione.