L’art. 1117 c.c. fa salva l’ipotesi in cui «risulti il contrario dal titolo». Per la Cassazione il titolo idoneo è quello che ha dato vita al condominio, di solito il primo atto con cui l’originario unico proprietario ha venduto un’unità, oppure un regolamento contrattuale allegato a quell’atto o accettato da tutti (Cass. n. 21440/2022 e n. 27846/2023). La riserva deve essere chiara e inequivoca: atti successivi tra singoli condomini, il regolamento approvato a maggioranza o le tabelle millesimali non bastano a trasformare in privato un bene che il primo atto ha lasciato comune (Cass. n. 30025/2024).
Se il costruttore, vendendo il primo appartamento, si è riservato la proprietà del lastrico o del sottotetto, quel bene resta suo e passa ai suoi aventi causa; se il primo atto tace, il bene è diventato comune e non può essere sottratto ai condomini con vendite successive. Un’alternativa al titolo è l’usucapione, che richiede però un possesso esclusivo, pubblico e ventennale, incompatibile con l’uso degli altri. Per accertare la proprietà di un bene conteso occorre l’esame degli atti da parte di un notaio o di un avvocato.