Per la manutenzione straordinaria l’amministratore ha bisogno di una delibera, ma l’art. 1135, secondo comma, c.c. gli consente di ordinare lavori di questo tipo quando rivestono carattere urgente, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea. È urgente la spesa che non può essere rinviata senza danno o pericolo per l’edificio o per le persone, nel tempo necessario a convocare l’assemblea.
Il singolo condomino, invece, è disciplinato dall’art. 1134 c.c.: chi assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. La giurisprudenza interpreta il requisito in modo rigoroso: il condomino deve dimostrare che l’intervento non poteva attendere e che non era possibile avvisare tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Le spese semplicemente utili o opportune restano a suo carico.
Esempio: una tubazione comune si rompe di notte e allaga la cantina; l’amministratore chiama l’idraulico e ne riferisce alla prima assemblea. Un condomino che, di propria iniziativa, rifà l’impermeabilizzazione del lastrico perché la ritiene necessaria non ottiene invece il rimborso, se l’intervento poteva attendere. Nei casi dubbi conviene sentire un avvocato.