L’art. 63, terzo comma, disp. att. c.c., nel testo introdotto dalla riforma del 2012, prevede che, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, l’amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Non occorre una delibera assembleare, anche se il regolamento può contenere previsioni specifiche e l’amministratore deve valutare la proporzione tra il debito e la misura adottata. Il requisito decisivo è tecnico: il servizio deve poter essere interrotto per la singola unità senza pregiudicare gli altri condomini.
Il punto più discusso riguarda i servizi essenziali, come acqua e riscaldamento, sui quali la giurisprudenza di merito non è uniforme: alcuni tribunali hanno autorizzato la sospensione, altri l’hanno esclusa o limitata richiamando la tutela della salute e la dignità della persona. La misura non sostituisce il recupero del credito e si accompagna di regola a una diffida scritta. Esempio: dopo otto mesi di quote non pagate, l’amministratore diffida il condomino e poi sospende il suo accesso alla piscina e al campo da tennis condominiali, servizi da cui può essere escluso singolarmente. Prima di procedere su servizi essenziali è opportuno un parere legale.