La servitù prediale è, secondo l’art. 1027 c.c., un peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario. Nel condominio la Cassazione ammette che una parte comune possa essere gravata da servitù a favore dell’unità di proprietà esclusiva di un singolo, perché il requisito della diversità dei titolari è soddisfatto (Cass. n. 6994/1998); allo stesso modo un’unità privata può essere asservita alle parti comuni, per esempio per il passaggio di tubazioni. Le servitù possono nascere da contratto, testamento, sentenza, usucapione o destinazione del padre di famiglia, quando l’originario unico proprietario ha predisposto opere visibili poi rimaste al servizio di unità divise.
Occorre distinguere la servitù dal semplice uso della cosa comune: se un condomino crea un collegamento stabile tra le parti comuni e un immobile estraneo al condominio, per esempio aprendo un varco nel muro perimetrale verso un locale dell’edificio confinante, non esercita più l’uso consentito dall’art. 1102 c.c., ma impone una servitù che richiede il consenso di tutti i condomini (Cass. n. 5410/2024 e n. 35955/2021). Le servitù su beni comuni vanno costituite per iscritto e trascritte; per la loro costituzione o contestazione è opportuno rivolgersi a un notaio o a un avvocato.