L’art. 2051 c.c. stabilisce che ciascuno risponde del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In condominio la regola si applica alle parti comuni, come tetto, lastrico, facciata, scale, cortile e impianti: se da esse deriva un danno a un condomino o a un terzo, chi lo subisce deve provare il collegamento tra la cosa e il danno, mentre il condominio deve dimostrare un evento imprevedibile e inevitabile, come un fatto naturale eccezionale o il comportamento del terzo o dello stesso danneggiato. Si tratta di una responsabilità che prescinde dalla prova della colpa di chi custodisce.
La giurisprudenza ha escluso che i vizi di costruzione dell’edificio costituiscano caso fortuito, e una piena prova di eventi atmosferici eccezionali richiede dati oggettivi sul luogo. La condotta imprudente del danneggiato può escludere o ridurre il risarcimento (art. 1227 c.c.). Il risarcimento è ripartito tra i condomini secondo i millesimi, compreso il danneggiato per la sua quota, ed è spesso coperto dall’assicurazione globale fabbricati. Esempio: un’infiltrazione dal tetto danneggia il soffitto dell’ultimo piano e il condominio ne risponde, salvo prova del caso fortuito. Per la gestione del sinistro occorre coinvolgere amministratore, assicurazione e, se necessario, un legale.