Il regolamento contrattuale nasce dal consenso di tutti i condomini: di solito è predisposto dall’originario costruttore e richiamato e accettato in ciascun atto di vendita, oppure è approvato all’unanimità. Oltre a disciplinare le parti comuni, può contenere clausole che limitano i diritti sulle proprietà esclusive, come il divieto di destinare gli appartamenti a uffici, ambulatori o attività ricettive, o criteri di riparto delle spese diversi da quelli di legge. Le Sezioni Unite (sentenza n. 943/1999) hanno distinto le clausole che incidono sui diritti dei condomini, di natura contrattuale e modificabili solo con il consenso di tutti, da quelle che regolano soltanto l’uso e la gestione dei beni comuni, modificabili a maggioranza anche se inserite in un regolamento contrattuale.
Le limitazioni alle proprietà individuali vincolano chi acquista se sono richiamate e accettate nell’atto di acquisto oppure trascritte nei registri immobiliari con l’indicazione specifica delle clausole; per la Cassazione non basta un generico rinvio al regolamento nella nota di trascrizione (Cass. n. 21024/2016). Chi compra in un edificio con regolamento contrattuale dovrebbe quindi leggerlo prima del rogito, per esempio se intende avviare un bed and breakfast, eventualmente con l’aiuto del notaio o di un avvocato.