L’art. 1117, n. 2, c.c. include tra le parti comuni le aree e i locali destinati a servizi comuni, citando espressamente la portineria e l’alloggio del portiere. Si tratta di beni di proprietà di tutti i condomini, salvo che il titolo li riservi a un singolo, la cui destinazione dipende dall’organizzazione del servizio deciso dall’assemblea; il rapporto con il portiere è invece disciplinato dal contratto collettivo dei dipendenti da proprietari di fabbricati.
Quando il condominio rinuncia al portiere residente, i locali possono essere riutilizzati in vari modi. Affittarli a terzi è considerato una forma di uso indiretto del bene comune (Cass. n. 10446/1998) e il canone diventa un reddito del condominio con i relativi obblighi fiscali. Trasformare l’alloggio in sala riunioni, deposito o locale biciclette è un cambio di destinazione che richiede la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti e del valore prevista dall’art. 1117-ter c.c. Vendere l’alloggio significa invece disporre di un bene comune e richiede il consenso di tutti i proprietari. Prima di decidere conviene valutare con l’amministratore anche gli effetti fiscali e contrattuali.