Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008, hanno affermato che le obbligazioni assunte dall’amministratore verso i terzi nell’interesse del condominio sono parziarie: il creditore può pretendere da ciascun condomino solo la quota corrispondente ai suoi millesimi, perché l’oggetto è una somma di denaro, cioè una prestazione divisibile. La riforma del 2012 ha poi introdotto l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.: i creditori non possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso gli altri condomini, cioè i morosi.
Ne deriva una garanzia sussidiaria dei condomini in regola per le quote non pagate dai morosi, che la giurisprudenza più recente tiene distinta dalla solidarietà vera e propria (Cass. n. 1002/2025). Il condomino in regola può far valere il beneficio di escussione sia nel giudizio sia nell’esecuzione. Per questo l’amministratore deve comunicare ai creditori che lo richiedono i dati dei morosi. Esempio: l’impresa che vanta 30.000 euro deve prima agire contro i condomini che non hanno versato la loro parte e, se il recupero resta infruttuoso, può rivolgersi agli altri. Per valutare la propria esposizione conviene sentire un avvocato.