Le infiltrazioni possono provenire dal tetto o dal lastrico solare, dalle facciate, dai balconi o dalle tubazioni, comuni o private. La regola di fondo è la responsabilità del custode (art. 2051 c.c.): chi ha in custodia la cosa da cui deriva il danno ne risponde, salvo la prova del caso fortuito, senza bisogno di dimostrarne la colpa. Se la causa è in una parte comune risponde il condominio; se è in un impianto o in un’unità privata risponde il relativo proprietario. Per il lastrico solare o la terrazza a livello in uso esclusivo, le Sezioni Unite (Cass. 10 maggio 2016, n. 9449) hanno chiarito che rispondono sia il titolare dell’uso esclusivo, come custode, sia il condominio, per gli obblighi di conservazione dell’amministratore e dell’assemblea, e che il danno si ripartisce di regola secondo l’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi), salvo prova della responsabilità specifica di uno di essi.
Chi subisce l’infiltrazione deve segnalarla subito all’amministratore, che dispone un sopralluogo e, se necessario, interventi urgenti; spesso interviene la polizza globale fabbricati. In caso di disaccordo sulla causa si può chiedere una consulenza tecnica preventiva (art. 696-bis c.p.c.), tenendo presente che per le liti condominiali è previsto il tentativo di mediazione. È consigliabile rivolgersi a un avvocato.