La diagnosi energetica è la procedura con cui un tecnico abilitato ricostruisce il profilo dei consumi di un edificio e dei suoi impianti, individua le dispersioni e quantifica costi e risparmi dei possibili interventi. A differenza dell’APE, che fotografa la prestazione in condizioni convenzionali, la diagnosi parte dai consumi reali e serve a costruire un programma di lavori. Per alcune imprese è un obbligo periodico previsto dalla disciplina sull’efficienza energetica (d.lgs. 102/2014); per il condominio è uno strumento volontario, con un effetto giuridico rilevante.
L’art. 26, comma 2, legge 10/1991, come modificato dalla legge 220/2012, stabilisce che le delibere sugli interventi di risparmio energetico individuati attraverso un APE o una diagnosi energetica di un tecnico abilitato sono valide con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, cioè 334 millesimi. È un quorum più basso di quello dell’art. 1120, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore), e il coordinamento tra le due norme è discusso. Per esempio, una diagnosi che indica la sostituzione del generatore e la regolazione per singolo ambiente permette di deliberare l’intervento con il quorum ridotto. Sul quorum applicabile al caso concreto conviene sentire l’amministratore o un avvocato.