La nullità è la forma più grave di invalidità della delibera ed è residuale rispetto all’annullabilità. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, l’hanno limitata ai casi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, di impossibilità dell’oggetto, materiale o giuridica, e di contenuto illecito, cioè contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume. Rientrano qui le decisioni prese su materie estranee alle attribuzioni dell’assemblea, come quelle che incidono sui diritti dei singoli sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni, e le delibere che modificano a maggioranza, per il futuro, i criteri generali di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o da una convenzione approvata da tutti.
La nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha votato a favore, secondo le regole generali degli artt. 1421 e 1422 c.c., e il giudice può rilevarla d’ufficio, anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Esempio: è nulla la delibera che, senza il consenso dell’interessato, vieta a un condomino di affittare il proprio appartamento come studio professionale. Per valutare il caso concreto è opportuno rivolgersi a un avvocato.