La delibera è l’atto con cui l’assemblea, votando con la maggioranza prevista per l’argomento, decide su una questione posta all’ordine del giorno. L’art. 1137, primo comma, c.c. stabilisce che le deliberazioni prese a norma di legge sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi assenti, dissenzienti e astenuti, e l’amministratore deve eseguirle (art. 1130, n. 1, c.c.); la mancata esecuzione delle delibere è tra le gravi irregolarità che giustificano la revoca (art. 1129, dodicesimo comma). Le delibere devono risultare dal verbale e sono trascritte nel registro dei verbali.
Una delibera può essere viziata in due modi diversi. Se è contraria alla legge o al regolamento per ragioni di forma, procedimento o contenuto non radicalmente invalido, è annullabile e va impugnata entro trenta giorni; se manca degli elementi essenziali, ha oggetto impossibile o illecito o esce dalle competenze dell’assemblea, è nulla. L’impugnazione non sospende di per sé l’esecuzione, salvo provvedimento del giudice. Esempio: approvato il rendiconto con relativo stato di riparto, ciascun condomino è tenuto a versare la propria quota anche se ha votato contro, e l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo.