Il condominio parziale ricorre quando un bene compreso fra le parti comuni dell’art. 1117 c.c. è destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio di una sola parte dell’edificio: la scala e l’ascensore di un corpo scala, il tetto che copre un solo fabbricato di un complesso, il cortile su cui si affaccia una sola ala. Il fondamento è l’art. 1123, terzo comma, c.c., secondo cui le spese di cose destinate a servire una parte dell’edificio gravano sul gruppo di condomini che ne trae utilità. La Cassazione (n. 4127/2016) lo considera una figura che nasce per legge, senza bisogno di delibere.
La conseguenza pratica è che, quando l’assemblea decide su quel bene, i quorum costitutivi e deliberativi si calcolano soltanto sui condomini interessati e sui loro millesimi (Cass. n. 22659/2022 per i beni di una singola scala). In un edificio con scale A e B, la sostituzione dell’ascensore della scala A è votata e pagata dai soli proprietari della scala A. Restano invece di competenza dell’assemblea generale gli elementi che riguardano tutto l’edificio, come i frontalini dei balconi che formano le linee architettoniche della facciata.