Il condominio negli edifici sorge automaticamente, senza atto costitutivo né delibera, quando le unità immobiliari di un fabbricato appartengono a proprietari diversi e restano in comune le parti indicate dall’art. 1117 c.c.: basta che il costruttore venda il primo appartamento. La disciplina si trova negli artt. 1117-1139 c.c. e negli artt. 61-72 disp. att. c.c., in gran parte riscritti dalla legge 220/2012; per quanto non previsto valgono le norme sulla comunione richiamate dall’art. 1139 c.c.
La Cassazione lo qualifica come ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei condomini (si veda, fra le altre, Cass. SU n. 5035/2002). Ha comunque un proprio codice fiscale, un’assemblea che decide sulle parti comuni e un amministratore che lo rappresenta, obbligatorio quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.); oltre i dieci condomini è obbligatorio anche il regolamento (art. 1138 c.c.).
Nel linguaggio corrente la parola indica tanto l’edificio quanto l’insieme dei proprietari. Una villetta bifamiliare con tetto e giardino in comune è già un condominio, detto minimo, mentre più palazzine che condividono viali, centrale termica o portineria formano un supercondominio.