Immagina di tornare a casa dopo una lunga giornata di lavoro, pronto a riposarti nel comfort del tuo appartamento. Apri il garage per parcheggiare l’auto e noti una chiazza d’acqua sul pavimento. Alzi lo sguardo e vedi il soffitto macchiato di umidità. Il tuo cuore accelera mentre realizzi che stai affrontando un problema di infiltrazioni. La domanda che immediatamente ti balza in mente è: “Chi dovrà pagare per riparare questo danno?”

Questa situazione, purtroppo, non è insolita nei condomini italiani. Le infiltrazioni nei garage, spesso causate dal deterioramento della guaina di impermeabilizzazione dei sovrastanti giardini o cortili, sono un problema comune che può generare tensioni e controversie tra i condomini. Ma non temere, in questo articolo ti guideremo attraverso le complessità legali e pratiche di questa situazione, aiutandoti a comprendere i tuoi diritti e responsabilità.

La struttura complessa: quando il pavimento di uno è il tetto di un altro

Per comprendere appieno la questione, dobbiamo prima considerare la particolare struttura architettonica che spesso caratterizza i condomini moderni. In molti edifici, i garage sotterranei sono coperti da cortili, giardini o terrazze che fungono sia da spazio abitabile o di passaggio, sia da “tetto” per i locali sottostanti. Questa doppia funzione crea una situazione giuridicamente complessa quando si tratta di determinare le responsabilità per la manutenzione e le riparazioni.

L’articolo 1125 del Codice civile: la chiave per risolvere il dilemma

La soluzione a questo apparente rompicapo si trova nell’articolo 1125 del Codice civile italiano. Questa norma, che regola la ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai, è stata recentemente oggetto di una importante interpretazione da parte del Tribunale di Roma (sentenza n. 665/21 del 14.01.2021).

Ma cosa dice esattamente questo articolo? In sostanza, stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai devono essere sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. Più specificamente:

1. Il proprietario del piano superiore è responsabile per la copertura del pavimento.
2. Il proprietario del piano inferiore è responsabile per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Questa ripartizione può sembrare complicata a prima vista, ma ha una logica pratica che diventa evidente quando la applichiamo al nostro caso di infiltrazioni nei garage.

Applicazione pratica: il caso delle infiltrazioni nei garage

Immaginiamo ora di applicare questi principi al nostro scenario iniziale: un garage sotterraneo che subisce infiltrazioni a causa del deterioramento della guaina di impermeabilizzazione del cortile o giardino sovrastante. Come si ripartiscono le spese in questo caso?

1. Riparazione della struttura: Il proprietario del piano superiore (che può essere il condominio nel caso di un cortile comune, o un singolo condomino nel caso di un giardino privato) è responsabile per le spese relative alla riparazione della struttura da cui origina la perdita. Questo include il rifacimento dell’impermeabilizzazione, la sostituzione della guaina danneggiata e il ripristino della pavimentazione del cortile o del giardino.
2. Riparazione dei danni conseguenti: Il proprietario del garage (il piano inferiore in questo caso) è responsabile per le spese relative alla riparazione dei danni causati dalle infiltrazioni all’interno del suo locale. Questo include la tinteggiatura del soffitto danneggiato e eventuali decorazioni che possono essere state rovinate dall’acqua.

Questa ripartizione delle spese può sembrare iniqua a prima vista, ma riflette il principio secondo cui ciascun proprietario è responsabile per la manutenzione della parte di struttura che utilizza direttamente.

Il caso del cortile condominiale: una responsabilità condivisa

Un caso particolarmente interessante si presenta quando il cortile o il giardino sovrastante i garage è di proprietà condominiale. In questa situazione, come ha chiarito il Tribunale di Roma nella sentenza menzionata all’inizio, i costi di manutenzione della parte superiore della struttura (il pavimento del cortile) devono essere ripartiti tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà.

Questo significa che se sei un condomino in un edificio con un cortile comune, potresti essere chiamato a contribuire alle spese di riparazione anche se non possiedi un garage sotterraneo. Può sembrare ingiusto, ma riflette il principio di solidarietà che sta alla base della vita condominiale: tutti i condomini condividono la responsabilità per le parti comuni dell’edificio.

Il caso del giardino di proprietà esclusiva: l’articolo 1125 si applica ancora

È importante sottolineare che l’applicazione dell’articolo 1125 del Codice civile non si limita ai casi in cui il cortile o il giardino sovrastante i garage sia di proprietà condominiale. Lo stesso principio si applica anche quando il giardino sovrastante è di proprietà esclusiva di un singolo condomino e funge da copertura alle unità box sottostanti.

In questo scenario, il proprietario del giardino privato è responsabile per le spese relative alla riparazione e manutenzione della struttura che causa l’infiltrazione, inclusi l’impermeabilizzazione e il ripristino del proprio giardino. Questo perché, pur essendo il giardino di sua proprietà esclusiva, esso svolge anche la funzione di “tetto” per i garage sottostanti, rientrando così nella logica dell’articolo 1125.

D’altra parte, i proprietari dei garage sottostanti rimangono responsabili per le spese di riparazione dei danni interni causati dalle infiltrazioni, come la tinteggiatura dei soffitti danneggiati.

Questa interpretazione estensiva dell’articolo 1125 riflette il principio secondo cui chi gode dell’uso esclusivo di una parte della struttura che svolge anche una funzione comune (in questo caso, la copertura dei garage) deve farsi carico delle spese necessarie per mantenerla in buono stato.

È un esempio di come il diritto condominiale cerchi di bilanciare gli interessi individuali con quelli collettivi, assicurando che ciascun proprietario contribuisca in modo equo alla manutenzione delle parti che, pur essendo di proprietà esclusiva, svolgono una funzione essenziale per l’intero edificio.

Il ruolo cruciale dell’assemblea condominiale

In caso di infiltrazioni che coinvolgono parti comuni dell’edificio, come un cortile condominiale, l’assemblea dei condomini gioca un ruolo fondamentale. L’assemblea ha il potere di deliberare sulle opere di propria pertinenza, come il rifacimento della pavimentazione e dell’impermeabilizzazione del cortile, e di ripartirne i relativi costi tra i condomini.

Tuttavia, è importante notare che l’assemblea non può decidere sulla ripartizione dei costi di pitturazione dei soffitti dei garage, che competono esclusivamente ai proprietari di questi ultimi. Questa distinzione è cruciale per evitare controversie e assicurare una gestione equa e trasparente delle spese condominiali.

La Cassazione conferma: l’articolo 1125 è la guida

La ripartizione delle spese basata sull’articolo 1125 del Codice civile non è una novità introdotta dal Tribunale di Roma. In realtà, questa interpretazione è stata confermata anche dalla Corte di Cassazione in una sentenza precedente (Cassazione civile sez. VI, 14/09/2017, n.21337).

In questa sentenza, la Cassazione ha chiarito che quando si tratta di riparare un cortile o un viale di accesso all’edificio condominiale che funge anche da copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non si può applicare l’articolo 1126 del Codice civile (che riguarda l’uso e la manutenzione del lastrico solare). Invece, si deve applicare per analogia l’articolo 1125.

Questo significa che chi ha l’uso esclusivo della parte superiore della struttura (in questo caso, il cortile o il viale) deve sostenere per intero le spese relative alla manutenzione di quella parte. Questa interpretazione è in linea con il principio generale stabilito dall’articolo 1123, comma 2 del Codice civile, secondo cui le spese per l’uso delle cose comuni sono a carico di chi ne trae utilità.

Consigli pratici per gestire le infiltrazioni nel tuo condominio

Ora che abbiamo chiarito gli aspetti legali, ecco alcuni consigli pratici per affrontare il problema delle infiltrazioni nel tuo condominio:

1. Agisci tempestivamente: Non appena noti segni di infiltrazione, segnalalo immediatamente all’amministratore di condominio. Un intervento rapido può prevenire danni più gravi e costosi.
2. Documenta tutto: Scatta fotografie dei danni e conserva tutte le comunicazioni relative al problema. Questa documentazione potrebbe essere cruciale in caso di controversie.
3. Partecipa attivamente alle assemblee condominiali: Le decisioni su lavori di manutenzione straordinaria vengono prese in assemblea. La tua partecipazione è importante per assicurarti che le tue preoccupazioni vengano ascoltate e considerate.
4. Considera una perizia tecnica: In caso di dubbi sulla causa delle infiltrazioni, potrebbe essere utile richiedere una perizia tecnica indipendente. Questo può aiutare a identificare correttamente la fonte del problema e a determinare le responsabilità.
5. Mantieni un atteggiamento collaborativo: Ricorda che la vita in condominio richiede collaborazione e comprensione reciproca. Cerca sempre di risolvere i problemi in modo amichevole prima di ricorrere a vie legali.

L’importanza di una gestione professionale

Le infiltrazioni nei garage sono solo uno dei molti problemi complessi che possono sorgere in un condominio. La corretta gestione di queste situazioni richiede una profonda conoscenza delle leggi e delle normative condominiali, nonché un’abilità nel mediare tra le diverse esigenze dei condomini.

È qui che entra in gioco l’importanza di avere un amministratore di condominio competente e professionale. Un buon amministratore non solo conosce a fondo le normative rilevanti, ma sa anche come applicarle in modo equo e trasparente, prevenendo conflitti e assicurando una gestione efficiente del condominio.

Se ti trovi ad affrontare problemi di infiltrazioni nel tuo condominio, o se desideri semplicemente migliorare la gestione del tuo edificio, non esitare a cercare supporto professionale. Amministrazione Scarpellini offre servizi di gestione condominiale di alta qualità, con un’attenzione particolare alla risoluzione dei problemi e alla prevenzione dei conflitti.

Condividi la tua conoscenza

Se hai trovato utili le informazioni contenute in questo articolo, perché non condividerle con i tuoi vicini di casa, i condomini e i consiglieri di scala? La condivisione della conoscenza è il primo passo per creare una comunità condominiale più informata e collaborativa.

Ricorda, una gestione condominiale efficiente e trasparente beneficia tutti i condomini. Se ritieni che il tuo condominio potrebbe trarre vantaggio da una gestione più professionale, considera di proporre Amministrazione Scarpellini come possibile amministratore nella prossima assemblea condominiale. Insieme, possiamo lavorare per creare un ambiente condominiale più armonioso e ben gestito.