Era una calda mattina di fine luglio quando Maria, architetto milanese, aprì il suo laptop per controllare le ultime novità nel mondo dell’edilizia. Il suo sguardo si fermò su un titolo che annunciava la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del D.L. n. 69/2024, il cosiddetto “Decreto Salva Casa”. Mentre scorreva le prime righe dell’articolo, Maria realizzò che stava per assistere a una vera e propria rivoluzione nel settore edilizio e urbanistico italiano.

Se sei un proprietario immobiliare, preparati a scoprire come questo decreto potrebbe cambiare radicalmente il panorama edilizio italiano. In questo articolo, esploreremo insieme le principali novità introdotte dal “Decreto Salva Casa“, analizzando le implicazioni pratiche per proprietari, professionisti e amministratori di condominio.

Le origini del Decreto Salva Casa

Prima di addentrarci nei dettagli delle nuove disposizioni, è importante comprendere il contesto in cui nasce questo decreto. L’Italia, con il suo patrimonio edilizio in gran parte datato e spesso non conforme alle normative più recenti, si trovava di fronte a una sfida cruciale: come modernizzare e mettere in sicurezza gli edifici esistenti senza paralizzare il settore con burocrazia eccessiva?

Il Decreto Salva Casa nasce proprio come risposta a questa esigenza, con l’obiettivo di semplificare le procedure edilizie e urbanistiche, favorendo la rigenerazione del patrimonio immobiliare italiano. Ma come sempre, il diavolo si nasconde nei dettagli. Vediamo insieme le principali novità introdotte.

Recupero dei sottotetti: nuove opportunità per spazi inutilizzati

Una delle novità più interessanti riguarda il recupero dei sottotetti. Se hai sempre sognato di trasformare quel polveroso spazio sopra casa tua in una mansarda abitabile, ora potresti avere questa possibilità. Il decreto consente infatti il recupero dei sottotetti, anche quando l’intervento non rispetta le distanze minime tra gli edifici e dai confini, purché siano soddisfatte alcune condizioni:

1. Devono essere rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio.
2. L’intervento non deve modificare la forma e la superficie del sottotetto.
3. Deve essere rispettata l’altezza massima dell’edificio prevista dal titolo originario.

Attenzione però: se il regolamento del tuo condominio vieta espressamente di cambiare la destinazione d’uso degli immobili di proprietà esclusiva, inclusi i sottotetti, potresti incontrare ostacoli. In questi casi, gli altri condomini potrebbero opporsi legalmente alla trasformazione.

Nuovi requisiti di abitabilità: flessibilità per spazi ridotti

Il decreto introduce anche una maggiore flessibilità nei requisiti di abitabilità degli immobili. In attesa di un decreto ministeriale che definisca in dettaglio i requisiti igienico-sanitari, il decreto permette ai professionisti tecnici di asseverare l’agibilità di locali con:

• Altezza interna delle stanze fino a 2,40 metri
• Monolocali non inferiori a 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone

Questa novità potrebbe aprire nuove possibilità per la riqualificazione di spazi ridotti, soprattutto nei centri storici delle città.

Regolarizzazione delle varianti in corso d’opera

Una delle novità più rilevanti riguarda la possibilità di regolarizzare le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo edilizio. Questa disposizione si applica agli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (la cosiddetta legge Bucalossi).

Per regolarizzare questi interventi, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e pagare un’oblazione. Questa novità potrebbe rappresentare un’opportunità per molti proprietari di immobili con piccole difformità storiche di mettersi in regola.

Ampliamento delle attività in edilizia libera

Il decreto estende la categoria delle attività in edilizia libera, includendo:

• La realizzazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) anche per i porticati
• L’installazione di tende a pergola bioclimatica con telo retrattile o elementi di protezione mobili o regolabili

Queste novità potrebbero semplificare la vita di molti proprietari che desiderano apportare migliorie ai propri spazi esterni.

Stato legittimo degli immobili: novità per i condomini

Un’importante novità riguarda la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili in ambito condominiale. Il decreto stabilisce che:

• Per dimostrare lo stato legittimo delle singole unità immobiliari di un condominio, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio
• Per dimostrare lo stato legittimo dell’edificio, non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari

Questa disposizione potrebbe semplificare notevolmente le pratiche edilizie in ambito condominiale.

Tolleranze costruttive: maggiore flessibilità

Il decreto introduce nuove tolleranze costruttive, differenziate in base alla superficie degli immobili:

• 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati
• 3% per unità tra i 300 e i 500 metri quadrati
• 4% per unità tra i 100 e i 300 metri quadrati
• 5% per unità inferiori ai 100 metri quadrati
• 6% per unità inferiori ai 60 metri quadrati

Inoltre, si prevede una tolleranza del 2% anche per le misure minime relative a distanze e requisiti igienico-sanitari.

Superamento della doppia conformità

Una delle novità più rilevanti riguarda il superamento del principio della doppia conformità per le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA. Questa modifica potrebbe semplificare notevolmente le procedure di sanatoria.

Accertamento della compatibilità paesaggistica

Il decreto amplia le possibilità di ottenere l’accertamento di compatibilità paesaggistica, includendo anche i casi di creazione di volume o superficie. Questa novità potrebbe aprire nuove opportunità per la riqualificazione di immobili in aree di pregio paesaggistico.

Cambio di destinazione d’uso

Il decreto semplifica le procedure per il cambio di destinazione d’uso degli immobili, prevedendo che:

• Il mutamento della destinazione d’uso senza opere richiede solo una SCIA
• Il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile all’interno della stessa categoria funzionale
• È possibile il cambio tra categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale in zone A, B e C

Questa flessibilità potrebbe favorire la rigenerazione urbana e l’adattamento degli immobili alle nuove esigenze del mercato.

Immobili in zona sismica

Per gli immobili in zone sismiche, il decreto precisa che l’attestazione del tecnico dovrà riferirsi al rispetto delle norme tecniche di costruzione vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Alienazione immobili abusivi

Infine, il decreto introduce una nuova procedura per la vendita di immobili con opere abusive, permettendo ai Comuni di procedere all’alienazione subordinando il contratto alla rimozione delle opere abusive.

Un’opportunità da non perdere

Il Decreto Salva Casa rappresenta un’importante opportunità per proprietari, professionisti e amministratori di condominio. Le nuove disposizioni mirano a semplificare le procedure edilizie e urbanistiche, favorendo la rigenerazione del patrimonio immobiliare italiano.

Tuttavia, la complessità delle nuove norme richiede una gestione attenta e professionale. Se sei un proprietario o un amministratore di condominio, potresti trovarti di fronte a nuove sfide e opportunità. È qui che entra in gioco l’importanza di affidarsi a professionisti esperti.

Amministrazione Scarpellini è pronta ad assisterti nella navigazione di queste nuove acque normative. Con la nostra esperienza e competenza, possiamo aiutarti a sfruttare al meglio le opportunità offerte dal Decreto Salva Casa, garantendo al contempo il pieno rispetto delle normative vigenti.

Non lasciare che questa opportunità ti sfugga. Contattaci oggi stesso per una consulenza personalizzata e scopri come possiamo aiutarti a valorizzare il tuo immobile o il tuo condominio alla luce delle nuove disposizioni.

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