L’emergenza Coronavirus ha senza dubbio introdotto molti dibattiti, introducendo riflessioni su questioni fino ad oggi abbozzate teoricamente ma mai attuate, perché ritenute ancora troppo premature rispetto al contesto attuale.

Un contesto tuttavia prepotentemente superato in questi mesi dalla urgenza ed esigenza concreta di dover prevedere gli intoppi contingenti ed eccezionali, derivanti dallo stato di emergenza.

Tra le tante questioni, quella della nuova modalità di gestione da remoto di un’assemblea condominiale o mediante webcam e/o videoconferenza.

Soluzione certamente fattibile dal punto di vista tecnologico e che tuttavia desta ancora molte perplessità e curiosità da parte dei custodi del diritto che si trovano a dover analizzare questioni delicate, prima fra tutte l’autenticità del voto.

Occorre anzitutto chiarire che allo stato non esiste ancora una norma giuridica che preveda la possibilità di svolgimento dell’assemblea in via telematica, né tantomeno esistono pronunciamenti giurisprudenziali.

Siamo insomma di fronte ad un vuoto normativo che la dottrina condominiale ritiene possibile superare tramite il principio “analogia legis” di cui all’art. 12, 2° co, disposizioni sulla legge in generale.

In sostanza, si tratta di ricondurre i casi sprovvisti di regolamentazione giuridica a casi analoghi già regolati dall’ordinamento giuridico.

La norma dedicata alla partecipazione all’assemblea è l’art. 1136 c.c. che stabilisce il quorum di partecipazione in seconda convocazione, senza tuttavia nulla chiarire se la partecipazione debba richiedere la presenza fisica oppure “virtuale”, ossia da remoto.

L’art.66 delle disp.att. del codice civile stabilisce tuttavia che la convocazione debba prevedere il luogo fisico in cui debba svolgersi l’assemblea e ciò parrebbe scontrarsi con la soluzione tecnologica della assemblea “a distanza” (c.d. telematica).

L’inderogabilità della suddetta norma, che  si pone senza dubbio a vantaggio di chi vuole partecipare fisicamente all’assemblea, non può tuttavia escludere la possibilità per gli altri condomini di ricorrere a nuovi sistemi di adunanza più innovativi.

In soccorso del vuoto normativo è giunto l’art. 2370 c.c. dettato in tema di società di capitali che per analogia consentirebbe al condominio di ricorrere alle assemblee telematiche in videoconferenza, soltanto se lo statuto (regolamento in caso di condominio) lo preveda.

In assenza del regolamento condominiale è invece necessaria una specifica delibera dell’assemblea votata all’unanimità da tutti i condòmini aventi diritto.

Sulla base di tale premessa di seguito i criteri che siamo obbligati a rispettare:

• Ammissibilità di partecipare in via telematica alle assemblea di condominio ma a condizione che tale eventualità sia prevista dal regolamento di condominio in origine approvato all’unanimità (es. regolamento contrattuale) o da una successiva clausola in questo inserita e approvata dall’assemblea con il voto favorevole di tutti i condòmini aventi diritto, oppure in mancanza del regolamento condominiale previa specifica delibera dell’assemblea votata all’unanimità da tutti i condòmini aventi diritto;
• l’assemblea deve sempre svolgersi in un luogo fisico “centrale” da indicare nell’avviso di convocazione a beneficio di quanti, invece, preferiscono partecipare personalmente;
• nell’avviso di convocazione l’amministratore deve ricordare ai condòmini la possibilità di partecipare tramite idonei mezzi telematici, dandone comunicazione preventiva con tutti i dettagli tecnici per consentire di predisporre i mezzi necessari per adeguarsi a tale necessità;
• il condòmino collegato in remoto non potrà svolgere l’incarico di presidente o di segretario in quanto verrebbe meno la possibilità di regolare il dibattito e la possibilità di firmare il verbale in originale;
• la modalità video è necessaria per identificare l’identità del condomino in remoto;
• anche il delegato può partecipare in via telematica, ma il condòmino delegante deve necessariamente far pervenire la delega scritta all’Amministratore;
• la partecipazione con mezzi telematici non deve determinare una disparità di trattamento tra i condòmini che sono presenti fisicamente e quelli che invece sono collegati in remoto, con la conseguenza che il verbalizzante dovrà comunque trascrivere le dichiarazioni e i voti di chi partecipa con mezzi telematici al pari degli altri condòmini, come se fossero fisicamente presenti tutti nello stesso luogo.

In questo contesto, però, bisogna rammentare che gli strumenti telematici utilizzati devono essere tali da rispettare le vigenti norme sulla privacy. A tal proposito infatti il garante della Privacy ha precisato che la videoregistrazione dell’assemblea può essere ammessa solo con il consenso di tutti i condòmini presenti. Per tale ragione non è ammissibile la trasmissione indiscriminata dell’assemblea in “streaming”, a meno che non vi sia un preventivo consenso all’unanimità di tutti i presenti che, comunque, deve essere verbalizzato; pertanto per “utilizzo di strumenti telematici”, anche se autorizzati dal regolamento di condominio o delibera dell’assemblea, si intendono ammissibili soltanto quelli che prevedono la possibilità di escludere la registrazione audio/video.

In conclusione, la dottrina condominiale ammette la partecipazione telematica all’assemblea solo se vengono rispettati tutti i descritti presupposti sia pur consentendo di verificare l’autenticità del voto al fine di non incorrere in altre questioni legate ad impugnative atte ad invalidare l’assemblea.